房屋漏水物业不管怎么办，房屋漏水物业不管怎么办呢

大家好，我是小五，一个专门深耕民生生活、帮老百姓办实事、避坑维权的博主。

每天都会收到几百条粉丝私信，最多的问题就是：家里漏水发霉、地板泡烂、墙皮脱落，找物业永远一句话不归我们管！

很多人吃了大亏！

要么跟物业大吵一架，问题一点没解决；

要么赌气不交物业费，最后被起诉、交违约金、影响征信；

要么自己花几千上万找人乱修，修完照样漏，钱白花、罪白受。

最让人憋屈的是：90%的业主根本不懂规矩！

分不清漏水到底该物业管、开发商管、楼上管，还是自己管。

网上的说法乱七八糟，真规则没人说，错误方法满天飞。

今天小五不讲空话、不讲专业术语，全程大白话！结合最新民法典和物业管理规定，把漏水责任划分、找谁修、怎么投诉、怎么维权、怎么索赔、怎么不走弯路，一次性给大家讲透彻。

普通人照着一步步操作，不用吵架、不用闹事，合法合规解决所有漏水问题，看完这一篇，再也不用被物业随便忽悠！

点点关注不迷路，后续更多民生维权干货，第一时间帮大家避坑！

一、先改脑子！普通人漏水维权最容易犯的3个致命错误

很多人维权失败，根本不是物业太强势，而是自己从一开始就做错了。

这三个误区，是老百姓踩坑最多、吃亏最大的，大家一定要记牢！

误区一：交了物业费，家里漏水物业就该全包

这是所有人最大的误解！

小五直白告诉大家：物业费不是万能维修费！

物业费管的是：小区公共卫生、公共路灯、楼道打扫、公共设施日常巡检。

房子分两个区域：

一个是公共区域，归小区整体；

一个是自家私有区域，归自己。

自家墙、自家地、自家卫生间防水、自家水管坏了，本来就不归物业免费修。

物业不给你修，不叫甩锅，叫合规！

很多人因为这个认知错误，天天跟物业吵架，吵到最后问题没解决，还落得一身气。

误区二：物业不干活，我就不交物业费对抗

这是全网最高频、最致命的大坑！

小五负责任的说：所有法院、所有判决，全部统一标准：

漏水纠纷和交物业费，是两码事！不能捆绑！

哪怕物业服务再差、再不作为，你只要长期拒交物业费，物业起诉你，百分百业主败诉。

最后结果就是：

补齐所有物业费 + 缴纳违约金 + 留下不良诉讼记录。

漏水的问题，依旧没人管！

等于双重吃亏！

误区三：漏水先找人修好，再慢慢维权索赔

这一步，直接把你的维权路彻底堵死！

很多人看着家里漏水心疼，赶紧找师傅砸墙、补防水、修管道。

殊不知：漏水现场一破坏，证据直接清零！

后续你再找物业、找楼上、找开发商索赔，对方一句话：

你都修完了，谁知道是哪里漏的？凭什么找我赔？

所有维修费、家具损失、装修损失，全部自己买单！

正确顺序记住小五这句话：

先取证、再沟通、再投诉、最后再维修！

二、大白话讲透：漏水位置决定责任人，不用听物业瞎忽悠

不用记复杂法条，不用听物业随口推脱。

小五给大家总结老百姓最简单的判定方法，一眼分清谁负责！

1、楼顶、外墙、公共管道、楼道漏水 → 公共区域漏水

所有小区外墙、屋顶、天台、公共雨水总管，属于全体业主公共部位。

这里漏水，分两个阶段：

交房5年以内漏水 = 开发商全责

国家法定：房屋防水质保期整整5年！

只要没满5年，属于房子本身质量问题。

维修、墙面损失、家具泡坏、吊顶损坏，全部开发商赔。

交房超过5年漏水 = 走公共维修基金

过了质保期，跟开发商没关系。

这笔钱，是买房时大家都交过的公共维修基金。

物业的责任：牵头申请、负责上报、组织维修！

物业推脱、不申报、不处理，就是物业不作为、违规履职！

如果因为物业常年不巡检、不疏通、不养护，导致漏水加重、家里受损，物业必须赔钱！

2、楼上漏水渗到你家 → 楼上业主全责

楼上卫生间、厨房、地暖、水管漏水，流到你家。

记住铁律：谁家住、谁使用、谁负责！

根据民法典相邻权规定：

楼上防水没做好、管道老化、装修漏水，

造成楼下墙面发霉、吊顶脱落、地板泡烂、家具损坏，

楼上必须全额维修、全额赔偿！

物业在这里只有协调义务，没有强制执行权力。

物业只能帮忙沟通，不能逼着楼上掏钱。

很多人怪物业不解决，其实是找错人了！

3、自己家里水管、自己装修漏水 → 自己全责

自家私自改水管、装修破坏防水、室内老管道破裂。

属于自家私有区域，自己修、自己承担损失。

和物业、邻居、开发商，一毛钱关系没有。

一句话终极总结（建议保存）

新房5年内漏水找开发商；

老房公共漏水找物业走维修基金；

楼上漏水直接找楼上业主；

自家漏水自己负责。

三、物业到底该不该管？哪些情况推诿就是违规？

很多业主分不清物业是真没责任，还是故意甩锅。

小五给大家分的明明白白，普通人直接对照！

物业必须管、绝对不能推脱的事

1、公共部位漏水，接到报修必须登记、上门查看、留记录；

2、过保公共漏水，必须主动帮业主申请维修基金；

3、严重漏水险情，必须上报、启动应急维修；

4、邻里漏水纠纷，必须帮忙协调、留存证据；

5、因物业偷懒、不巡检、不维护造成的漏水损失，物业必须赔偿。

只要以上几点物业不做、拖延、无视，就是典型不作为，可投诉、可追责、可起诉！

物业可以不管、不用掏钱的事

1、楼上业主自家防水漏水，物业不用出钱修；

2、业主家里私有管道漏水，物业无免费维修义务；

3、邻里之间赔偿纠纷，物业无法强制执行。

很多业主天天冤枉物业、乱吵架，就是因为分不清这两点。

四、真实民生案例：小张人社介入，搞定一年漏水纠纷

为了让大家看得更真实，小五给大家讲一个社区真实调解案例，也是基层最常见的漏水纠纷。

小区一位顶楼业主，家里外墙漏水整整一年。

墙面全部发霉脱皮，下雨天屋内渗水积水。

业主前后找物业十几次，物业每次都是敷衍：知道了、再等等、不归我们管。

业主越想越气，直接停交物业费。

结果就是：物业不维修、业主不缴费，矛盾彻底僵持，拖了一整年。

后来业主找到社区，小张人社（基层网格调解员） 介入处理。

小张人社第一时间上门拍照、取证、核实漏水情况。

分别约谈业主和物业负责人。

先给业主普法：拒交物业费绝对吃亏，打官司必输，得不偿失。

再给物业定责：外墙属于公共部位，过保漏水，物业有义务申报维修基金，长期不处理属于履职不到位。

在小张人社的调解督促下：

物业3天内提交应急维修申请，走绿色通道；

业主正常缴纳物业费；

漏水损失另行依规索赔。

不到半个月，多年漏水彻底修好，问题完美解决。

小张人社常说一句话，小五非常认可：

漏水维权，不靠吵架，不靠赌气，靠证据、靠规则、靠正规渠道！

五、全网仅有的两条正规维权渠道，普通人直接套用

目前能解决漏水问题，只有两种官方正规途径，没有第三条捷径。

小五把两种方式的适用人群、操作步骤、优缺点全部拆解清楚。

渠道一：社区调解+12345投诉（优先推荐，零成本、速度快）

适合：大部分普通业主、不想打官司、想快速解决问题的人。

完整四步操作，人人能照做：

1、文字报修，固定所有证据

千万不要只打电话！电话无凭证！

用微信、物业群、纸质报修单，文字明确写清：

楼栋、房号、漏水位置、报修时间、诉求。

全程拍照、拍视频，打开手机时间水印。

所有聊天记录、通话录音，全部保存。

2、找社区、网格员、小张人社介入调解

这是90%人不知道的免费大招！

社区调解属于官方便民服务，全程免费。

工作人员会上门、取证、组织物业和业主三方调解。

调解笔录、调解协议，都是后续维权的有效证据。

3、拨打12345政务热线投诉

直接套用小五给你的万能投诉话术：

“我是XX小区XX栋业主，X月X日家中公共区域漏水，已多次向物业书面报修，物业拒不处理、推诿扯皮，造成墙面、家具受损，现有完整证据，请主管部门责令物业限期整改、履职维修。”

投诉后保存工单编号，随时跟进督办。

4、到期不整改，二次追加投诉

一次不解决，就二次督办，主管部门会重点盯办！

✅优点：免费、高效、官方施压、不用打官司

❌缺点：只有督促权，没有强制扣款、强制赔偿权力

渠道二：法院起诉（终极兜底，专治硬骨头）

适合：物业死猪不怕开水烫、楼上拒不赔钱、损失严重、多次调解无效。

四步简单流程：

1、整理全套证据（报修记录、照片视频、聊天录音、12345工单、社区调解记录）

2、确定被告：开发商/物业/楼上业主

3、线上或线下立案，提交诉状

4、等待开庭、胜诉、强制执行

✅优点：有法律强制力，对方必须维修、赔钱

❌缺点：耗时稍长，需要整理材料

六、90%人不知道的维修基金便民新规，省下半年等待时间

很多业主最头疼的就是：维修基金太难批！

需要几十上百业主签字，根本凑不齐！

今天小五告诉大家最新便民新规，属于独家干货！

房屋出现严重渗水、大面积漏水、外墙脱落、雨天屋内积水，

可以直接走应急维修基金绿色通道！

不用业主挨个签字！不用三分之二表决！

只要符合险情：

社区、物业、住建部门直接审批，

先维修、后公示、不用等所有人同意！

这是国家专门为老百姓开通的便民政策，几乎没人讲！

不能走应急通道的情况（别白忙活）

1、楼上自家卫生间漏水

2、业主室内私自漏水

3、轻微受潮、少量霉斑、无安全隐患

大家一定要分清，不要瞎申请、白浪费时间。

七、全网最全漏水踩坑避雷指南，每条都是血泪教训

小五整理了业主维权最高频的所有错误，逐条给大家纠正，看完不再吃亏。

1、只口头报修，不留文字记录

后果：物业翻脸不认账，你没有任何证据，投诉无效、打官司必输。

正确：所有报修，必须文字留痕+拍照留存。

2、赌气长期不交物业费

后果：被起诉、补费用、付违约金、留诉讼记录。

正确：维权归维权，缴费归缴费，一码归一码。

3、漏水先维修、后维权

后果：破坏证据，彻底无法索赔，所有费用自理。

正确：先取证固定现场，问题解决再维修。

4、指望物业强制楼上业主赔钱

后果：无限扯皮、问题永远解决不了。

正确：物业只能协调，拒不赔偿直接起诉邻居。

5、只在业主群吐槽，不找官方部门

后果：纯属自我发泄，没有任何作用。

正确：所有问题必须落到12345工单、社区调解、住建督办。

6、分不清质保期，乱找人维修

后果：质保期内自己花钱修，白白丢掉开发商保修权益。

正确：5年内漏水，一律找开发商负责。

八、分场景傻瓜式维权步骤，对照自己家情况直接照搬

场景一：新房5年内漏水（开发商全责）

1、拍照录像固定所有漏水、损坏证据

2、书面找开发商报修，保留记录

3、开发商拖延，打12345转住建局投诉

4、申请社区小张人社介入调解

5、拒不维修直接起诉开发商，索赔所有损失

场景二：老房过保、外墙楼顶漏水，物业推诿

1、文字正式报修，留存全套证据

2、要求物业申请公共维修基金，询问是否符合应急通道

3、物业不作为，立刻12345投诉+社区调解

4、造成大额损失，直接起诉物业追责赔偿

场景三：楼上漏水，邻居耍赖不赔不修

1、找物业上门取证、出具漏水证明

2、和楼上文字沟通，明确维修+赔偿诉求

3、申请社区调解，签订调解协议

4、拒不配合，直接走民事诉讼，强制赔付

场景四：自家漏水

1、立刻找正规师傅维修，及时止损

2、避免漏水漏到楼下，造成额外赔偿纠纷

3、保存维修票据，做好防水质保

场景五：小区无物业、无人管、老旧房漏水

1、直接找社区居委会提交维修申请

2、由社区牵头申请应急维修基金

3、社区不作为，直接12345投诉街道履职不到位

九、维权必做的配套操作，避免留下终身隐患

很多人只修漏水，忽略后续细节，后期再次漏水、无人负责。

小五提醒大家，维权同时一定要做好这几件事：

1、做好损失清单

墙面修复、地板更换、家具损坏、保洁费用、临时住宿费用，全部记好，票据全部留存。

2、调解协议做司法确认

社区、小张人社调解的协议，一定要做司法确认，对方反悔可以直接强制执行。

3、留存维修基金公示记录

维修完成后，保存费用明细、施工记录，防止物业乱用公维资金。

4、约定维修质保

修好漏水后，书面约定质保年限，短期内再次漏水，由责任方免费重修。

5、所有证据长期保存

照片、视频、工单、录音、调解记录，最少保存3年，防止后期复发无证据维权。

最后总结

房屋漏水维权，真的一点都不复杂！

核心就四步：

分清责任 + 固定证据 + 官方投诉调解 + 无效直接起诉

不用吵架、不用闹事、不用赌气拒交物业费。

用正规规则维权，是普通人最稳、最省心、最不吃亏的方式！

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免责声明

本文内容仅为民生生活科普维权实操分享，所有流程、规则、依据均参考《民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》相关公开规定。

文章内容仅供普通业主参考学习，不构成法律诉讼唯一依据，具体维权事宜请以当地住建部门、街道社区、司法机关最新官方要求为准。

因个人操作差异、小区实际情况差异产生的各类问题，本人不承担任何相关责任。

以上就是苏州惠诚律师事务所小编为大家整理的“房屋漏水物业不管怎么办，房屋漏水物业不管怎么办呢”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。

文章来源参考：政府头条-房屋漏水物业不解决怎么办，房屋漏水物业不管可以报警吗

内容投稿：唐锦月

内容审核：王政主任律师

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