拆迁阁楼和正常楼层一个价吗，房子如果拆迁阁楼怎么赔偿

城市更新推进，不少上世纪八九十年代建成的预制板楼房迎来拆迁征收。很多房主拿到评估单，只盯着房屋主体那一笔大头钱款，草草核对面积就签字确认。等到全部流程走完，才回过神，好几笔属于自己的补偿，没有写进协议里面，白白损失几万甚至几十万。

预制板楼房，楼板采用预制混凝土板搭建，在过去几十年大量修建，国内很多老小区、单位家属院都是这类建筑。网上流传一种说法，预制板房子建筑标准低，拆迁的时候会被压低补偿价格。实际并不是这样。房屋评估会综合地段、产权面积、建成年代、成新程度、装修情况，预制板只是房屋结构其中一项参考指标，不会直接一刀切压价。但这类老房子，居住时间久，加装过设施、改造过室内，很多附属的东西很容易被漏评。

大量真实案例反映，吃亏的房主，不是房屋主体价格谈不拢，而是忽略装修补偿、附属物、过渡安置、搬迁奖励这些细分项目。签字之后，协议白纸黑字生效，口头承诺不作数，再想要追回漏掉的补偿，难度非常大。

把预制板老房拆迁当中，最容易被忽略的几笔补偿，以及签字之前必须核实的关键点讲明白，普通人不用懂复杂政策，照着核对，就能避开大部分坑。

房屋主体价值补偿，是拆迁当中占比最高的一笔钱，也是绝大多数人会重点关注的部分。这笔钱由具备正规资质的第三方评估机构实地入户勘测之后给出评估报告，不是征收方单方面口头报价。

预制板老房在这里容易踩两个坑。第一，评估报告上面，房屋结构等级被人为调低。同样是预制板楼房，框架基础完好、墙体没有开裂，和房屋年久失修、墙体裂缝严重，成新率打分完全不一样。部分现场勘测，工作人员快速扫一遍房屋，直接按照老旧破损等级算，评估单价直接往下压。房主拿到评估报告，要核对报告上写的房屋结构、建成年份、成新系数，如果跟自家房屋实际情况不符，可以在规定时间之内申请复核评估。

第二，合法建筑面积认定缩水。很多老预制板家属楼，阳台有封闭改造，早年规划允许的飘窗、阁楼，有些评估只算一半面积，甚至直接不计入补偿面积。要对照不动产权证上面登记的面积，实地核对，证上登记的合法面积，不能随意扣减。不要觉得房子是预制板老楼，面积少算一点无所谓，每差一平方米，最后总补偿就会拉开差距。

很多人以为，主体房款算完，就结束了。实际上，第一笔隐形补偿，就是室内装修装饰补偿。

几十年的老房子，不少住户先后翻新过墙面、地面，装过吊顶、瓷砖、木地板，门窗更换成塑钢或者铝合金，厨房卫生间全套橱柜卫浴。这些装修，是单独评估补偿，并不包含在房屋主体的价格里面。

现实当中不少情况，入户登记的时候，简单写一句普通简装，直接按最低标准给一笔固定装修补助。早年自己花钱做的较好装修，没有逐项登记，直接按低档统一计价，差价可以达到几万块。

这里要分清，毛坯交付的原始预制板楼房，和住户后期自费翻新装修，补偿标准不一样。评估的时候，尽量把家里的地板、墙砖、门窗、橱柜、卫浴洁具逐项登记拍照留存。不要听口头说“后面统一给你算进去”，装修补偿金额，必须明确写进评估报告，落实到拆迁协议文本当中。已经严重破损脱落的老旧装修，不会给予高补偿，这个也要心里有数，不要有过高期待。

第二笔很容易漏掉的，各类房屋附属物补偿。

预制板老房子，很多住户住了几十年，陆续添置很多固定设施，这些东西拆了之后不能搬走，或者拆除之后直接报废，理应给到补偿。

室外的防盗网、防护栏、雨棚，院内搭建的储物小棚子，围墙，院内硬化水泥地面；室内的固定暖气片、壁挂炉、太阳能热水器，埋在墙体里面的水电管线，还有空调、热水器拆装迁移费用，都属于附属补偿范畴。

很多人会有疑问，空调我可以拆走，为什么还有补偿？机器本身可以拆走，但是墙上打孔、支架、管线，拆除之后全部报废，拆装也会产生人工费，这部分是可以单独核算。很多拆迁现场，登记只记录房子本体，防盗网、雨棚、院内地坪直接忽略不计，直接就少掉一笔钱。

要注意，私自搭建的违章搭建，没有审批手续，属于违建，不会给到补偿。区分清楚合法附属设施和私自违建，不要把违章搭建当成可以补偿的项目。

第三笔，搬迁补助费。

这笔钱用来补贴搬家产生的搬运、拆装、运输开销，各地大多按照房屋建筑面积计算标准发放。

很多人不清楚补偿次数。如果你选择拿安置房，要搬两次家，从老房子搬出，之后安置房交房之后再搬一次，按照政策，搬迁补助费应当发放两次；如果选择纯货币补偿，只需要搬一次，发放一次搬迁补助。

现实里面，部分项目不管什么安置方式，全部只给一次搬迁费，很多房主不懂政策，直接签字。家里有大型家具、厚重定制柜体，普通基础搬迁费不够覆盖开销，可以提前跟征收方提出，要求单独评估搬迁开销。

第四笔，临时安置补助费，也就是大家常说的过渡费，这是预制板老房拆迁当中争议最多的一笔钱。

如果选择拿现房，不用在外租房过渡，过渡费金额比较少。一旦选择期房回迁，安置房还没有建好，这几年你要自己在外租房，每个月会发放一笔过渡费，用来补贴房租开销。

签字之前，有三件事，一定要白纸黑字写进协议，千万不能只听口头承诺。

第一，过渡费的计算单价，是按每平方米每月多少钱，按照房产证登记面积核算。部分地区对于面积偏小的老旧住宅，还有保底面积政策，房屋面积太小，可以按照保底面积计算过渡费，当地政策要提前了解清楚。

第二，明确安置房最晚交付时间。如果安置房延期交房，过渡费怎么上浮。国内不少地方政策，逾期半年以内，过渡费增加50%；逾期超过半年，过渡费直接翻倍计发。很多协议只写正常过渡费，对于延期交房只字不提。等到安置房迟迟交不了房，过渡费停发，房主没有任何依据去维权。

第三，写清楚过渡费按月还是按季度发放，打款到哪个银行卡。不要接受“根据工程进度发放”这种模糊的说法。

第五笔，签约搬迁奖励。

几乎所有拆迁项目，都会设置按时签约、按时腾空交房奖励。只要在规定时间之内，签完协议并且把房子腾空移交，就可以拿到这笔奖励，逾期就直接失去资格。

不少人会忽略，这笔奖励不是小数目，少则几万，多则十几万。签字之前，确认奖励金额、发放条件，什么时候随补偿款一并打款。不要想当然认为这笔钱一定会给到自己，协议当中没有列明，后期超出签约期限，这笔奖励直接就没有了。

除了上面这五大类补偿，还有两类特殊情况，预制板老房住户要额外留意。

第一种，房子属于单位老家属院预制板楼，早年房改买下的房子。要确认房屋是否已经完成完整房改手续，不动产权证是否齐全。房改手续不全，部分面积属于单位公有，这部分公有面积，不会算入个人补偿面积，提前理清产权，避免后期产生纠纷。

第二种，住宅房屋，一楼改成小店，实际用来经营。如果办理过营业执照，实际持续经营，部分地区可以给到停产停业损失补偿。单纯居家居住，只是摆点货物，不算经营用房，不能拿停产停业补偿，不要轻信小道消息。

讲完可以拿的补偿，再说说拆迁签字环节，预制板老房房主，高频踩中的几个误区。

误区一：预制板老楼本身质量差，补偿低一点理所应当。

房屋老旧，成新率会在评估里面体现，但是不等于可以随意压低评估价格。评估的参考标尺，是周边同地段二手房市场行情。拿到评估报告，简单对比周边同类型老小区二手房成交价格，如果差距过大，一定要及时提出复核申请，不要直接签字认可。

误区二：口头答应给我补装修、补附属物，协议不用写，后期直接打钱。

口头承诺没有任何法律效力。拆迁补偿，所有钱，不管是主体房款，装修、附属物、奖励、过渡费，全部都要在书面协议当中写明金额、支付时间。凡是说先签字，后面再追加补偿，都不要轻信。签完字，协议就生效，对方不认口头说法，维权非常艰难。

误区三：先签字，补偿有问题后面慢慢谈。

签字代表你认可全部补偿方案。一旦落笔，后续再想更改补偿项目、追加钱款，难度极大，绝大多数情况不会被支持。有异议，要在签字之前全部沟通解决，不要签完之后再去交涉。

误区四：只看总补偿数字，不看分项明细。

很多人拿到协议，扫一眼总金额，觉得数字差不多，直接签字。总金额看着可观，拆开分项才发现，装修、附属物、过渡费，本该单独算的项目，没有单独列明，把搬迁奖励算进房屋主体补偿里面。分项明细全部核对清楚，确认每一笔钱是什么名目，再签字。

误区五：安置房交房时间听口头保证，协议不写违约责任。

很多预制板老房住户，选择回迁拿安置房。对方口头讲两三年就能交房，但是协议上面不写具体交房日期，也不写逾期之后怎么赔付。几年过去安置房迟迟不动工，过渡费停发，住户租房没有补贴，进退两难。协议里面，安置房的楼栋、户型、面积、交付时间，逾期交房的违约处置，全部要落实到纸面文字上。

误区六：评估报告随便签字，不细看内容。

评估报告是计算补偿的基础，签字代表认可评估结果。预制板老房，核对房屋结构、建成年份、成新系数、建筑面积、装修等级、附属物清单。哪一项登记跟实际情况不符，不要签字，提交书面复核申请。

整理一份预制板老房拆迁签字前自查清单，普通人可以逐条对照。

第一，核对不动产权证，确认合法登记建筑面积，和评估报告上面的面积是否保持一致，阳台、阁楼是否依规计入面积。

第二，看评估报告，房屋结构、建成年代、成新打分，和自家房屋实际情况匹配。装修、防盗网、雨棚、院内硬化、太阳能等附属物，全部登记在册。

第三，分清补偿项目：房屋主体补偿、装修补偿、各类附属物补偿、搬迁补助费（确认是1次还是2次）、临时安置过渡费（确认单价、保底面积、逾期上浮标准）、按时签约搬迁奖励，每一项都要有明确金额。

第四，选择安置房的，确认安置房具体位置、户型、面积，写明确切交房时间，写明逾期交房的违约处理方案。

第五，货币补偿，写明全部补偿款确切打款日期，写明打到哪一张银行卡，拒绝“尽快拨付”这类模糊表述。

第六，全部口头承诺，一律要求写进正式征收补偿协议，不接受白纸之外的约定。

还要客观说明，全国各地拆迁安置方案，由地方政府结合本地实际制定，不同城市、不同片区，补偿标准会存在差异。本文讲的是通用政策逻辑，自家房屋最终补偿，以项目正式对外公布的征收补偿安置方案、评估报告为准。

拆迁对于普通家庭，是一辈子的大事。很多预制板老房子，是一代人辛苦攒下的家业。不要因为不懂细分项目，稀里糊涂签字，本该拿到手的补偿白白流失。也不要轻信网上传言预制板楼房有什么特殊高额补贴，一切以官方公示文件为准，理性看待征收补偿。

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免责声明：本文参考国有土地上房屋征收与补偿条例及各地公开征收政策整理，不同地区项目细则有差异，不构成征收决策和法律依据，实际办理以当地征收部门正式文件为准。

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文章来源参考：政府头条-农村里拆迁楼阁算平房吗，拆迁安置房顶楼阁楼归谁所有

内容投稿：唐颖

内容审核：袁红梅律师

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