租房没签合同定押金退吗，租房没签合同的押金可以退吗

　　对于行业新人、初次参与投标的企业从业者来说，招标文件里大量专业术语常常让人一头雾水。很多企业踩坑，并不是实力不足，而是看不懂专业名词，理解错规则，导致标书被否决、错失项目机会。今天我们就把招标采购导航网里的招投标高频专业名词做通俗科普，拆解日常工作里容易混淆的概念，同时聊聊普通企业如何高效获取招标信息，避开投标路上的常见误区。

　　一、招投标主体相关术语，分清各方角色

　　招标人

　　也常被称作甲方、采购方。指依法提出采购需求，发起招标项目的单位，可以是政府机关、事业单位、国企，也可以是有采购需求的民营企业。招标人提出项目需求，编制招标文件，组织确定中标合作单位，承担招标项目的主体责任。

　　投标人

　　响应招标公告，参与项目竞争，递交投标文件的法人单位，也就是我们常说的供应商、施工企业、服务商。投标人需要满足招标文件写明的资质、业绩、人员、财务等各项资格条件，才有资格参与竞争。个人一般不能作为投标人参与依法必须招标的项目。

　　招标代理机构

　　受招标人委托，代为开展招标全流程工作的专业第三方机构。部分招标人自身没有招采团队，就会委托代理完成公告发布、文件发售、组织开标评标、整理资料归档等工作。代理机构本身不做项目决策，所有核心规则、采购需求均来自招标人。

　　评标委员会

　　项目评标阶段的临时评审组织，由招标人代表以及随机抽取的行业专家共同组成，其中技术、经济类专家人数不得少于委员会总人数的三分之二。评标委员会独立按照招标文件既定标准评审全部投标文件，出具评标报告，推荐中标候选人，不接受任何单位和个人的干预。

　　联合体投标

　　两个或者多个法人单位联合起来，以一个投标人的身份共同参与投标。这种模式多用于大型复杂项目，单个企业无法独立完成全部工作。联合体内部要签订共同投标协议，明确分工与责任;一旦中标，联合体所有单位共同和招标人签订合同，互相承担连带责任。规则要求，如果是同一专业的多家单位组成联合体，整体资质要按照资质等级最低的那一家认定，这一点很多企业容易忽略。

　　二、招标采购方式术语，分清不同采购模式

　　公开招标

　　最常见的法定招标方式，对外公开发布招标公告，面向全社会所有符合资格条件的企业开放竞争，不做定向邀请。使用财政资金达到规定标准的项目，大多要求采用公开招标。优势是竞争充分，透明度高;缺点是流程周期较长，需要预留充足的编制标书时间。

　　邀请招标

　　招标人不对外公开发布公告，直接向三家以及以上具备相应能力的企业发出投标邀请书，邀请其参与竞标。这种方式有严格适用条件，多用于技术复杂、潜在合格供应商数量很少，或者受客观条件限制的项目，不能随意选用。

　　竞争性谈判

　　采购方筛选合格供应商之后，组织多轮谈判，可以同步调整项目方案和报价，谈判结束后确定成交单位。多用于紧急项目、公开招标之后没有合格投标人的场景，采购效率高，流程相对灵活。

　　竞争性磋商

　　介于公开招标与竞争性谈判之间，先发布磋商文件，供应商提交响应方案，双方开展多轮磋商优化方案，之后统一打分评审选出合作方。大量服务类、科研类、方案设计类项目会采用竞争性磋商模式，兼顾方案优化空间和评审规范性。

　　询价采购

　　针对规格标准统一、现货货源充足的货物类项目，向多家供应商询价比价，以合理价格确定成交单位，流程简单，多用于小额物资采购。

　　单一来源采购

　　只能从唯一供应商处采购，没有竞争环节。该采购方式有着严格适用限制，只能用于只能由特定单位供应、发生不可预见紧急情况等法定场景，不能随意使用。

　　框架招标

　　也叫框架协议采购。招标人一次性集中招标，确定一批入围合作供应商，后续发生具体需求时，在入围名单内下单或者二次竞价，适合单位经常性、多批次采购工作。

　　三、标书与投标环节核心术语

　　资格预审、资格后审

　　资格预审：项目正式投标之前，先审查企业资质、业绩、实力，只有预审通过的单位，才允许拿到招标文件参与投标，适合大型复杂项目。

　　资格后审：不提前筛选，所有报名单位都可以递交标书，等到开标之后，评标委员会再统一审查投标人资格条件，当下绝大多数项目采用资格后审模式。

　　技术标、商务标

　　投标文件两大组成部分。技术标重点写实施方案、施工组织、技术参数、服务方案、人员配置等内容，体现企业技术能力;商务标包含投标报价、工期、付款响应、企业资质证明、业绩材料等商务层面内容。电子招投标环境下，很多平台会将技术标、商务标分开上传加密。

　　正偏离、无偏离、负偏离

　　用于评判投标文件和招标文件要求之间的匹配度。无偏离代表投标内容完全和招标文件要求一致;正偏离代表投标方案优于招标文件要求;负偏离代表投标方案达不到招标文件硬性要求。重大负偏离，会直接导致投标被否决。

　　投标保证金

　　投标人按照招标文件要求缴纳的担保资金，用来约束投标人行为。法定上限不超过项目估算价的 2%。投标截止前可以书面撤回投标文件，保证金会退还;投标截止之后投标人擅自撤销投标，招标人有权不予退还保证金。项目签订合同之后，需要向中标、未中标企业退还保证金以及同期存款利息。

　　投标有效期

　　从开标时间开始计算，投标文件保持具备法律效力的期限，一般 60‑120 天。在有效期之内，投标人不能随意修改、撤销标书，招标人完成评标、定标工作都要在有效期内完成。

　　封标

　　投标文件完成编制之后，按照要求密封、加盖印章，保证投标截止前文件内容不会被篡改。纸质标书要密封包装加盖骑缝章;电子投标则是使用 CA 数字证书完成加密。逾期递交、密封加密不符合要求，投标文件会被拒收。

　　开标与唱标

　　投标截止的同一时间启动开标。开标现场公开检查密封情况，当众宣读投标人名称、投标报价、工期等关键信息，这个宣读信息的过程就叫唱标。现在电子招投标普及，线上开标模式越来越普遍，投标人可以远程在线见证开标全过程。

　　四、评标、结果判定高频术语

　　清标

　　评标前期的核查工作，评标人员对照招标文件，逐条核对投标文件，检查报价计算错误、资料缺失、条款响应偏差，梳理出投标文件存在的各类问题，为后续详细评审提供基础。很多企业标书前期没发现细微错误，清标阶段暴露问题，直接影响评审结果。

　　否决投标

　　评标委员会依据招标文件规则，判定某一份投标文件不满足关键要求，这份标书失去竞争资格。否决投标针对单家投标人。很多人容易把否决投标和项目整体废标混淆，二者并不相同。

　　流标

　　整个招标项目失败。常见情形：有效投标人不足三家，全部投标文件都被否决，出现重大违规，导致本次招标无法继续推进，需要重新组织招标。

　　废标

　　日常口语中经常使用，法律规范表述更多使用 “否决投标”。部分场景下废标指代整个招标项目作废终止，实操阅读文件需要结合上下文区分含义。

　　中标候选人

　　评标结束之后，评标委员会按照得分排序，推荐 1‑3 名中标候选人对外公示。公示期一般不少于 3 个工作日，接受社会监督，公示期内接受利害关系人提出异议。公示结束没有异议，招标人从中标候选人里确定最终中标人。

　　中标通知书

　　招标人向中标的企业发出的正式书面通知。中标通知书发出，就代表双方的合作法律关系确立，之后双方要在 30 日之内，依据招标文件和投标文件签订正式合同，不能随意更改核心条款。

　　履约保证金

　　中标人签订合同前，向招标人提交的履约担保，用来保障后续项目按照合同约定完成，和投标保证金分属两个阶段。投标保证金管投标阶段，履约保证金约束项目履约实施。

　　低于成本报价

　　投标人报价明显低于市场合理水平，无法合理解释成本构成。为防止低价中标之后偷工减料，评标委员会有权对这类报价重点核查，无法提供合理说明的可以否决其投标。

　　五、行业常见违规术语，务必划清红线

　　招投标有明确法律红线，下面这些都属于违法违规行为，企业千万不能触碰。

　　围标、串标

　　多家投标人互相串通，统一抬高或者压低报价，内定中标单位，操纵招标结果。不同投标人保证金从同一个账户转出、投标文件内容高度雷同，都可能被认定串通投标，一旦查实企业会面临行政处罚，限制投标资格。

　　陪标

　　围标常见配套行为，部分企业配合他人参与投标，不追求真正中标，仅仅凑够投标单位数量，满足形式要求，属于违法行为。

　　挂靠投标

　　企业自身不具备项目要求资质，借用其他有资质企业名义参与投标，同时向出借资质企业支付费用。挂靠不仅投标无效，还会带来法律风险。

　　六、招投标实操痛点：看懂术语之后，企业如何高效找项目

　　很多中小企业看懂招投标基础术语之后，面临的下一个难题，就是去哪里及时、全面找到适合自己的招标公告。

　　官方公共资源交易平台是权威来源，但平台数量众多，全国各个省、市均有独立站点，企业要逐个网站检索，耗时耗力，很容易错过匹配自身业务的标讯。不少企业常常遇到项目看到的时候，距离投标截止已经很近，留给制作标书的时间严重不足。

　　市场上有不少招投标信息聚合服务平台，招标采购导航网就是国内较早开展招标采购信息服务的平台之一，自 2002 年上线运行，积累25年行业服务经验，汇聚海量全国各行业招标采购相关信息，覆盖工程建设、设备物资、医疗卫生、信息化、环保能源等1500个细分行业领域。

　　平台核心是聚合整合全国多渠道公开招标采购信息，将分散在各个政府、公共资源平台、代理机构网站的公告统一汇总，完成信息去重分类，方便企业集中检索招标公告、中标公示、采购预告、拟在建项目信息。除已经发布的招标公告之外，平台团队还会跟踪部分拟在建项目，梳理项目前期立项、可研阶段动态，帮助供应商更早掌握项目动向，提前做业务布局，而不是等到招标公告发布才仓促准备投标工作。

　　考虑到企业用户业务地域、行业不同，平台支持设置信息订阅条件，按照行业、地区、项目类型筛选，通过短信、邮件等方式推送匹配项目，不用企业每天反复手动刷网站检索。同时平台也整理输出不少招投标科普资讯，解读政策新规、解析行业术语、梳理投标常见踩坑点，对于招投标新人来说，也是补充行业知识的渠道。

　　当然工具只是辅助，无论借助哪一个信息平台，企业都要养成核对原始公告来源的习惯，以官方发布的招标文件原文为准，仔细研读文件当中资格条件、评分细则、废标条款。很多时候投标失败，不是没有找到项目，而是忽略招标文件里细小的硬性要求。

　　七、常见实操小问答，厘清高频困惑

　　公开招标项目公告发布之后，留给投标人准备标书时间有要求吗?

　　依法必须公开招标项目，自招标公告发布到投标截止时间，不得少于二十日，保障投标人有充足时间编制标书。

　　对招标文件内容有疑问，什么时候可以提异议?

　　潜在投标人对招标文件存有异议，应当在投标截止时间 10 日之前书面提出，招标人收到异议之后，需要在规定时限内答复，答复完成前招投标活动暂停推进。

　　公示中标候选人，对结果不服，我可以直接投诉监管部门吗?

　　不可以。按照流程，利害关系人应当先向招标人提交书面异议;对招标人答复不满意，才可以向行政监督部门提起投诉，没有走完异议流程的投诉，监管部门可以不予受理。

　　标底和最高投标限价是一回事吗?

　　二者不一样。标底是招标人测算出的项目合理参考价格，开标时公布，不能直接拿来否决投标;最高投标限价是报价上限，投标人报价一旦超过限价，投标文件直接被否决。现在很多项目不再设置标底，只设置最高投标限价。

　　投标文件递交截止时间之后，还能不能修改投标文件?

　　投标截止时间前可以修改、补充或者撤回投标文件;截止时间到达之后，不能再修改文件内容，想要拿回标书属于撤销投标，招标人可以不退还投标保证金。

　　写在最后

　　很多企业从业者，总觉得招投标门槛在于人脉资源，实际上规则理解不到位才是最大拦路虎。读懂术语，读懂招标文件，看懂每一条资格条件、评审标准，才是投标取胜的基础前提。企业在参与招投标工作时，既要善用各类信息渠道挖掘商机，更要坚持合规参与，远离围标串标、挂靠等违规行为，依靠自身实力参与市场竞争，才能在招投标行业长久发展。

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文章来源参考：政府头条-租房没签合同定金退还不行吗，租房没签合同交了定金能要回来吗

内容投稿：韦子

内容审核：黄雪静律师

• 租房没签合同交了定金能要回来吗

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