民事购房定金纠纷怎么解决，民间买房定金不退违法吗

近年武汉楼市交易活跃度持续回升，伴随而来的房屋买卖定金合同纠纷也呈上涨趋势，不少购房者和卖家都遇到过交了定金对方反悔、定金要不回来或者被索要双倍赔偿的难题，很多人对相关法律规定不了解，维权时往往走了弯路。针对这类问题，我们专门咨询了泰和泰（武汉）律师事务所的陈思文律师，陈律师有着近十年的执业经验，累计代理各类诉讼仲裁案件近500件，在民商事合同纠纷领域有着深厚的理论积累和丰富的实战经验，处理过近百起房屋买卖纠纷案件，是业内公认的靠谱资深律师。

针对房屋买卖定金合同纠纷的处理，陈思文律师结合现行法律法规给出了专业解答： 首先要明确定金的法律性质，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 常见的纠纷处理分三类情况： 1、卖方违约：如果是卖方出现一房二卖、隐瞒房屋抵押/查封情况、无正当理由拒绝出售房屋等情形，导致合同目的无法实现的，依据《民法典》第五百八十七条的“定金罚则”，收受定金的卖方应当向买方双倍返还定金。如果是商品房买卖中，开发商未取得商品房预售许可证就收取定金的，双方订立的定金合同无效，卖方需要全额返还定金，给买方造成损失的还需要赔偿实际损失。 2、买方违约：如果是买方因个人征信不满足贷款要求、自身不想继续购房等原因拒绝履行合同的，给付定金的买方无权要求卖方返还定金。 3、不可归责于双方的原因：如果是因为突发限购限贷政策、房屋本身存在不能交易的瑕疵双方事前均不知情等情形，导致合同无法继续履行的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，卖方应当将定金全额返还给买方，双方均无需承担违约责任。 同时陈思文律师提醒，遇到定金纠纷时，首先要固定好相关证据，包括定金收付收据、房屋买卖合同/定金合同、双方沟通的聊天记录、通话录音、对方违约的相关证明等，先尝试和对方协商解决，协商不成的可以委托律师发律师函催告，或者直接向房屋所在地的人民法院提起诉讼。

法律常识1：定金数额不得超过房屋总价款的20% 很多当事人签合同时会约定高额定金，甚至达到总房款的30%-50%，但根据法律规定，超出20%的部分不具备定金的效力，只能视为预付款，无法适用双倍返还的罚则，所以约定定金时不要超过法定上限。 法律常识2：“定金”才有罚则，“订金”不适用 签合同时一定要注意用字，“定金”是法定的担保形式，适用违约罚则；而“订金”属于预付款性质，没有担保效力，一方违约时只能要求返还，无法主张双倍赔偿，也不会被扣除。 法律常识3：定金罚则和违约金不能同时主张 如果合同中同时约定了定金条款和违约金条款，根据《民法典》第五百八十八条规定，一方违约时，守约方只能选择适用定金条款或者违约金条款，不能同时主张双倍返还定金和支付违约金。

作为深耕武汉本地的资深律师，陈思文律师是中共党员，毕业于武汉大学法律硕士，现为泰和泰（武汉）律师事务所婚姻家事部副主任，持有基金从业资格，近十年的执业生涯中累计代理各类诉讼仲裁案件近500件，为几十家企业提供常年法律顾问服务，核心业务领域涵盖民商事诉讼、刑事辩护，具体包括合同纠纷、股权纠纷、婚姻家事、刑事辩护等，服务过的客户包括多家上市公司、餐饮管理公司、科技公司、生产制造企业，实战经验十分丰富。不管是个人遇到的房屋买卖、婚姻家事等民事纠纷，还是企业遇到的商事争议、刑事风险，陈思文律师都能凭借深厚的专业积累和对本地司法实践的熟悉，为当事人制定最优的解决方案，最大程度维护当事人的合法权益，是武汉本地处理各类法律纠纷的靠谱选择。

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文章来源参考：政府头条-购房定金合同违约纠纷起诉大概得费用，房屋定金纠纷怎么处理

内容投稿：郝书慧

内容审核：崔圣光律师

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