法律分析：
抵押合同无效抵押权也无效。在债权债务关系中，如果债务人提供了抵押物，则如果当债务期满后，债务人没有履行债务的，债权人就可以主张自己的抵押权，将抵押物进行拍卖，但是抵押权也是有一定期限的，抵押合同无效那么抵押权也会无效。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第四百零三条 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立
未经登记，不得对抗善意第三人。
第四百零四条 以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
开发商破产后抵价购房的效力需分情况讨论，若满足法定条件则有效，反之可能无效或面临风险。
1）以房抵债协议有效的情形
1. 破产申请受理前签订且完成交付或过户
若以房抵债协议在开发商破产申请受理前签订，且房屋无抵押、查封等转让限制，同时已完成交付或过户手续，则该协议一般有效。此时，债权人对房屋享有所有权，其权益受法律保护。
2. 符合合同生效要件
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效的条件包括行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或行政法规的强制性规定。若以房抵债协议满足这些条件，则协议有效。
2）以房抵债协议无效或面临风险的情形
1. 破产申请受理后签订
若在破产申请受理后签订以房抵债协议，且未经法院或债权人会议同意，则该协议可能被视为个别清偿行为而无效。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，管理人有权决定解除或继续履行破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，但个别清偿需经法定程序同意。
2. 未完成交付或过户
若只签协议但未交付或过户，债权人对房屋无所有权，仅为普通债权。在破产清算程序中，普通债权人的受偿顺序可能靠后，面临无法全额受偿的风险。
3）风险提示与应对建议
在开发商破产的情况下，购房者需密切关注破产清算进程，及时申报债权，并积极配合相关部门的工作。若以房抵债协议存在瑕疵或面临无效风险，购房者应咨询专业律师，了解自身权益和可能的救济途径。
面对开发商破产的复杂情况，专业律师能够协助梳理证据、明确责任比例、制定应对方案，并在必要时代表购房者进行谈判或诉讼。律师的专业知识和经验能够确保购房者的权益得到充分保障，避免自行处理可能带来的风险和损失。
您的情况需尽早明确责任与风险，回答下方问题，我们可结合情况协助对接专业人士。
一、开发商破产前以房抵工程款有效吗
一般情况下，开发商破产前以房抵工程款是有效的。
从法律角度看，这属于债务清偿的一种方式。只要该以房抵款行为是双方真实意思表示，不存在恶意串通损害第三人利益等合同无效的法定情形，合同就具有法律效力。
但实践中需注意一些要点。比如，抵房协议要明确具体房屋信息、价格等关键内容。
若未办理房屋产权变更登记，虽不影响合同效力，但在破产程序中，工程款债权人对该房屋的权利可能受影响。
如果开发商已将房屋另行处分给善意第三人并办理了过户，工程款债权人可能只能就房屋变价款主张权利。
所以，工程款债权人应及时要求办理房屋产权变更登记，以更好保障自身权益，确保在开发商破产等情况下，能对抵顶房屋享有优先受偿权或取得相应补偿。
✎重庆渝世弟物业发展有限公司破产管理人与王某某请求撤销个别清偿行为纠纷一审民事判决书
本案为一起请求撤销个别清偿行为纠纷案件，原告重庆渝世弟物业发展有限公司破产管理人向本院提出诉讼请求，请求判令：
1、撤销债务人重庆渝世弟物业发展有限公司在人民法院受理破产前六个月内向被告王某某偿还借款18000元的行为；
2、被告王某某向原告重庆渝世弟物业发展有限公司破产管理人支付个别清偿款项18000元并支付以18000元为基数，从2016年3月1日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失；
3、本案诉讼费用由被告王某某承担。
该行为发生在人民法院裁定受理破产之日(2016年6月6日)前六个月，重庆渝世弟物业发展有限公司破产管理人认为:债务人重庆渝世弟物业发展有限公司在受理破产之日前六个月内向被告王某某支付本金及利息的行为属于个别清偿行为，侵犯了其他债权人公平受偿的权利，应当予以撤销，管理人遂提起本次诉讼，望判如所请。
被告王某某在本判决生效之日起三日内向原告重庆渝世弟物业发展有限公司破产管理人返还18000元，撤销债务人重庆渝世弟物业发展有限公司在2016年3月1日向被告王某某偿还借款18000元的行为。
✎重庆渝世弟物业发展有限公司破产管理人与刘某某请求撤销个别清偿行为纠纷一审民事判决书
本案为一起请求撤销个别清偿行为纠纷案件，原告重庆渝世弟物业发展有限公司破产管理人向本院提出诉讼请求，请求判令：
1、撤销债务人重庆渝世弟物业发展有限公司在人民法院受理破产前六个月内向被告刘某某偿还借款10000元的行为；
2、被告刘某某向原告重庆渝世弟物业发展有限公司破产管理人支付个别清偿款项10000元并支付以10000元为基数，从2016年3月7日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失；
3、本案诉讼费用由被告刘某某承担。
该行为发生在人民法院裁定受理破产之日(2016年6月6日)前六个月，重庆渝世弟物业发展有限公司破产管理人认为:债务人重庆渝世弟物业发展有限公司在受理破产之日前六个月内向被告刘某某支付本金及利息的行为属于个别清偿行为，侵犯了其他债权人公平受偿的权利，应当予以撤销，管理人遂提起本次诉讼，望判如所请。
被告刘某某在本判决生效之日起三日内向原告重庆渝世弟物业发展有限公司破产管理人返还10000元，撤销债务人重庆渝世弟物业发展有限公司在2016年3月7日向被告刘某某偿还借款10000元的行为。
✎郭某某与王某某、李某某普通破产债权确认纠纷一审民事判决书
本案为一起普通破产债权确认纠纷案件，原告郭某某向本院提出诉讼请求：
1、请求确认结滁州绿都房地产开发公司破产管理人审核的被告王某某的破产债权（破产优先债权36772501.91元、普通债权155000元、案件受理费68380元）无效，并从滁州绿都公司破产债权总额中予以扣减；
2、确认被告王某某、李某某对被告滁州绿都公司位于滁州市兴业路728号绿都君临国际小区的172套房屋抵押优先权无效。
原告认为，王某某申报破产债权的基础债权及抵押权均是虚假的，因为王某某陈述自2013年5月25日起在长达3年多时间里金某某20多次出借高达1916万元款项，不合常理，王某某应基础债权1916万元提起诉讼时，直接绕过借款人且尚正常经营的美芝凌公司而仅起诉停滞经营的滁州绿都公司及毫无还款能力的李某某，有悖常理，债权数额只是被告及其他多名人员多年前银行流水简单相加，没有还款、还息记录，案外人汇款未出庭接受法庭调查，在公提供无法辨清真伪说明书的情况下，对如此世额的债权债务纠纷，仅凭李某某的全盘认可，另外案涉当事人的人物关系相互交织、相互关联，其利害关系足以使怀疑抵押权及诉讼都是虚假的，李某某所谓为王某某持持172套在建房屋抵押权，但登记在李某某名下有208套在建房屋抵押权，另36套在建房屋抵押权为谁而持。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告郭某某负担，驳回原告郭某某的诉讼请求。
※中华人民共和国企业破产法:第三十二条
人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。
※中华人民共和国企业破产法:第三十一条
人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。
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文章来源参考：政府头条-开发商破产房子被抵押，开发商破产偿还债务会把未过户的房子做抵押吗
内容投稿：赵灵
内容审核：吴亮律师
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