二手房一房二卖算违约吗，二手房一房二卖算违约吗怎么办

明知自身不具备购房资格，仍违规购买经济适用房，甚至倒签合同日期、抢先装修入住，以为“先占有就能先取得”房屋？近日，湖北省黄石市中级人民法院办结一起因“一房二卖”引发的不当得利纠纷案，历经物权确认、执行腾退、装修补偿、占用费赔偿等一连串纠纷处置后，后手违规购房人最终不仅腾退了房屋，还支付了房屋占用费。

案情回顾：一套经济适用房的两次交易

2011年，因市建村棚户区改造项目需要，区政府协调开发商预留案涉房屋小区180套专项安置经济适用住房，定向配售给棚户区被征收居民，执行政府统一定价，由政府统一管控配售流程。

甲系市建村棚户区改造被征收居民，经审核符合经济适用房购买资格。2015年，其与征收部门签订房屋征收搬迁协议及选房确认单，选定案涉房屋，经政府主管部门发函确认资格及房款结清后，甲与开发商签订购房合同，办理了交房手续、领取了全套钥匙。因计划留给子女作为婚房，甲收房后并未装修入住。

其后，乙经人介绍向开发商金某公司购买这套房屋。双方签订的购房合同落款日期被倒签至2013年3月，合同约定单价2912元/平方米，总房款24万元，乙向介绍人转账支付了32万元，其中8万元被作为“防水、网络服务费”等额外费用。收款后，开发商将房屋交付给乙，乙随即装修并入住。

2021年10月，甲前去查看房屋时，发现房屋已被他人占用，才得知开发商将房屋“一房二卖”。案涉房屋当时尚未竣工，两份房屋买卖合同均未办理网签备案手续。各方当事人协商无果后，甲诉至法院，要求确认房屋归其所有，并判令乙腾退。

法院裁判：恶意串通合同无效，无权占有人需腾退

一审法院审理认为，甲与开发商签订的经济适用房买卖合同，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务。甲已付清全部房款并办理交房手续，而开发商又与乙签订合同，根据民法典规定，开发商应承担相应的违约责任。

从本案事实来看，开发商在明知房屋已出售的情况下，仍与不具备经济适用房购房资格的乙，以明显低于市场购房价格签订合同，且故意将合同时间倒签至2013年，以合法形式掩盖非法目的，故可认定存在恶意串通情形。根据民法典第一百五十四条、商品房买卖合同司法解释第七条规定，该份买卖合同无效。乙对房屋属于无权占有，妨害甲对房屋的合法占有使用权，判决乙向甲腾退房屋。

因案涉房屋尚未竣工验收，未办理产权登记，房屋所有权尚未发生转移，仍属开发商所有，甲目前只享有将该房屋变更登记到其名下的请求权，对所有权甲可另案主张权利，对相关请求不予支持。乙不服，提起上诉，二审维持原判。

再起纠纷：装修补偿诉请被驳回，反倒要付占用费

房屋强制执行腾退后，乙再次起诉，主张自己对房屋投入了装修，甲构成不当得利，要求支付装修补偿款。

甲随即提起反诉，称乙非法占用房屋长达四年，要求其拆除装修、恢复房屋原状，并赔偿工资损失、律师费、房屋占用费等各项损失。

一审法院审理认为：甲不构成不当得利，根据民法典第一百二十二条、第九百八十五条规定，不当得利的成立需要同时满足“无法律依据、一方获益、一方受损、获益与受损存在直接因果关系”四个要件。本案中，从一方获益要件来看，房屋装修属于主观意愿较强的行为，乙的房屋装修不能体现甲的意思表示，亦不符合甲的要求，故不能被认定为甲获益。从获益与受损存在直接因果关系要件来看，乙在明知自身无权占有房屋的情况下，装修行为存在主观恶意，构成强迫得利。因此，法院驳回了乙的诉讼请求。

同时，乙长期无权占有案涉房屋，妨害了甲的占有使用权，根据民法典第四百六十二条规定，不动产被侵占妨害的，权利人有权请求返还原物、排除妨害，并主张损害赔偿。乙应当赔偿占用期间的房屋占用费。法院结合同小区同面积房屋的市场租金标准，酌定占用费共计5.34万元。

乙不服，提起上诉，二审法院围绕占用费具体金额主持调解，双方最终达成一致意见，就本次房屋纠纷再无其他争议。

法官说法

这起因经济适用住房“一房二卖”引发的连环纠纷，既清晰划出了经济适用住房交易的法律红线，也对“先占先得”“花钱装修就应有补偿”等社会认知误区进行纠偏。

经济适用住房是政府提供政策支持、面向住房困难群体的保障性住房，资格准入、定向配售、价格管控均有刚性规则，其公共保障属性决定了它绝非可私下违规流转的普通商品房。现实中，部分人抱有钻政策空子的投机心理，轻信“内部指标”“低价房源”，甚至配合倒签合同、规避资格审查，试图挤占住房保障资源。本案中乙明知自身不具备经适房购房资格，仍签订《黄石市经济适用房买卖合同》，以明显低价参与交易，配合倒签合同、支付疑似价外费用，行为本身就具有不法性，不受法律保护。

“任何人不得从自身违法行为中获利”是基本法治原则。实践中，不少人错误认为“只要花钱装修，归他人所有就该获补偿”，但法律评判的核心，不在于是否有资金投入，而在于行为是否合法、是否征得权利人同意，合法添附与违法强迫得利有本质区别。不当得利制度调整的是权利人被动获益、无法律依据的利益失衡状态，而非行为人主动违法投入产生的所谓“损失”。本案裁判是对“违法投入仍想获合法补偿”投机心态的否定，传递了鲜明的司法价值导向。

开发商是本次纠纷的始作俑者，其擅自处置定向安置保障房源、“一房二卖”的行为，既构成对合法购房人的根本违约，在行政监管层面，也违反与政府签订的优先配售协议，擅自处置棚户区改造定向安置的保障性房源，扰乱住房保障管理秩序，住房保障等主管部门可依法对其采取约谈整改、行政处罚、信用惩戒、限制相关市场准入等监管措施。

广大购房者也应引以为戒，购买政策性住房前，务必通过官方渠道核实资格要求、房屋权属与交易限制，严格依照法定程序签订合同、办理备案与产权登记，摒弃“先占先得”“投机取巧”的错误心态，方能真正守护自身的合法权益。

来源：中国法院网

作者：余梦玲 尹君

编辑：江萍

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文章来源参考：政府头条-二手房一房二卖的法律后果及处理原则，二手房一房两卖

内容投稿：谈春

内容审核：崔颢律师

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