买卖二手房个税该由谁出啊，买卖二手房个税是买方出还是卖方出

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大家好，我是楼市显微镜。

今天聊一个几乎每个买卖二手房的人都会踩坑的问题，那就是卖房过户费到底该谁交呢？而且都有什么费用？

卖房过户费到底该谁交呢？而且都有什么费用？

很多人张口就说"买方全包"，也有人说"各付各的"，还有中介直接告诉你"行业惯例都是买家出"。其实，法定责任和市场惯例是两码事。

先讲法律层面的硬规矩，依据《契税法》《个人所得税法》和《增值税暂行条例》，每一笔税费都有明确的纳税义务人，谁也赖不掉。

第一，契税法定是买方承担，没有任何争议。

契税是房屋权属转移时向承受人征收的税，说白了就是"谁买房谁交"。2026年现行标准是首套房90平以下1%，90平以上1.5%。二套房90平以下1%，90平以上2%。三套及以上统一3%。北上广深略有差异，但大原则不变。这笔钱从立法逻辑上就是买家的义务，没什么好谈的。

第二，增值税及附加，法定由卖方承担。

房子持有不满2年的，按成交价5%左右全额征收增值税，加上附加税综合大概5.3%。满2年的普通住宅直接免征。

注意，这笔税的纳税人是卖方，因为是卖方在销售不动产获得收益。但现实中很多卖家会说"我要净得价"，把税转嫁给买家，这是谈判问题，不是法律问题。

第三，个人所得税法定卖方来承担。

个税两种算法，要么按差额20%收，要么按全额1%核定征收。满足"满五唯一"条件的直接免征。

这也是典型的"卖方收益产生的税"，法定纳税人是房东。但同样，市场下行期卖家可能愿意自己承担，市场上行期基本都转嫁给买家。

第四，印花税、登记费、交易手续费等小额费用。

印花税理论上买卖双方各半，但现在个人住房交易很多地方免征了，不动产登记费80元一件，一般买方出。交易手续费按面积算，双方各半。这些都是小钱，一般不会纠结。

那么，为什么很多地方现在税费都是买方全包呢？本质上有两个原因

第一，卖方强势。过去二十年楼市整体上行，卖家手握稀缺房源，自然有底气说"我要净得价，所有税费买家出"。买家不接受有的是人接受，久而久之就成了所谓"行业惯例"。

第二，计算方便。中介为了省事，直接把所有税费打包算进购房成本里，报一个"全包价"，省得跟买卖双方掰扯。但这个"惯例"不代表合法，更不代表不能谈。

2026年现在的市场是什么情况？基本上大部分城市都是买方市场，房源多、客户少。这时候你作为买家，完全有底气跟卖家谈"各付各税"。尤其是增值税、个税这种金额大的，一套200万的房子，光个税就2万，增值税十几万，凭什么都让买家扛？

所以，讲完大道理，给大家分享一些买卖房子经验，以下这3个坑90%的人都踩过

第一个坑，口头承诺不算数，必须写进合同。

很多人谈的时候说好了"个税卖家出"，结果签合同的时候没写进去，过户的时候卖家不认账，你一点办法都没有。

记住，合同里必须单独列一条"税费承担方式"，契税谁出、增值税谁出、个税谁出、土地出让金谁出，一项一项写清楚，别嫌麻烦。口头约定在法庭上基本等于零。

第二个坑是"满五唯一"没核实，省税变加税。

卖家说自己房子是满五唯一，你就信了？过户的时候一查，卖家外地还有一套房，或者房产证不满五年，个税一分不少交。到时候谁补这个钱？

正确做法应该是签合同前让中介拉产调，核实房屋年限和卖方家庭住房套数，并且在合同里加一句"若因卖方原因导致不符合满五唯一条件，产生的额外个税由卖方承担"。

第三个坑是税费算错，差价好几万。

很多人算税费按成交价直接乘税率，其实不对。税务机关有最低过户指导价，网签价低于指导价的，按指导价计税。还有差额个税和全额个税的选择，不同算法差好几万。建议过户前找专业人士算两遍，别等交税的时候才发现超预算。

最后，给买卖双方各一句忠告

站在买家角度来讲，别上来就默认所有税费都是你出。现在是买方市场，增值税、个税这些法定卖家承担的费用，大胆提出来让卖家出，大不了房价上各让一步，总比全你扛强。

站在卖家角度而言，别张口就说"我净得"。房子能不能卖出去、多久能卖出去，比那点税费重要得多。愿意各付各税，你的房子在同片区里就是性价比最高的，成交速度至少快一倍。

因此，过户费谁交不是非黑即白的问题。法定责任是底线，最终谁掏钱，看的是市场供需、谈判能力和成交诚意。但前提是，你得先搞清楚每一笔钱该谁出、为什么出，才有谈判的底气。

对此，你买房的时候税费是自己全包还是各付各的呢？有何经验可以分享给大家参考哦，谢谢你！

本文数据及政策依据参考2026年现行房产交易税收规定，各地执行细则略有差异，具体以当地税务部门及不动产登记中心为准。

本文作者"楼市显微镜"原创。

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文章来源参考：政府头条-买二手房个税应该谁出，买二手房个税谁来承担

内容投稿：韦雪

内容审核：崔颢律师