购房定金丢了能退吗怎么办，购房定金可以退吗法律解释

前两天跟一个朋友吃饭，他满脸愁容地跟我说了一件事。他准备把现在住的那套小两居卖了，换个学区房给娃上学用。买家找好了、定金也收了、合同也签了，一家人高高兴兴去不动产登记中心过户。结果窗口工作人员在系统里一查，直接甩回来一句话："这套房子还在抵押状态，不能过户。"

我朋友当场就傻了，脸都白了。"我贷款早就还完了啊！最后一笔半年前就结清了，银行都不扣我钱了，怎么可能还在抵押？"工作人员面无表情地跟他说："贷款还清不代表抵押自动解除，你得自己去银行办解押手续。"

那天他回到家，翻箱倒柜找银行的结清证明，翻了一个小时都没翻到。打电话问银行，银行说结清证明当时给了啊，你自己弄丢了就得来补办。折腾了快两周才把手续走完，买家那边差点等不及要退定金。一顿折腾下来，他跟我说了句特别扎心的话："我以为还完房贷就完事了，没想到最关键的收尾工作我压根没做。"

很多人跟我的这个朋友一样，觉得房产证拿到手、贷款还完了、名字写上去了，这套房子就彻彻底底是自己的了。真不是这么回事。 我今天就跟你掰扯掰扯，拿到房产证之后还有哪两件事必须做，不做的话，你那本红本本可能真的就是一张废纸。

01、房贷还清了不等于抵押解除了，银行不自动给你办

先说说第一件事，也是我那个朋友踩的坑——房贷还清了，但抵押登记没解除。

你买房的时候如果是贷款买的，银行会要求你把这套房子抵押给银行。这个抵押不是口头说说的，是在不动产登记中心系统里正儿八经登记过的。系统里清清楚楚写着——这套房子的"抵押权人"是某某银行。只要这个登记没注销，在法律上这套房子就不是完全属于你的，银行对它有优先受偿权。

很多人犯了一个致命错误——以为贷款还清了，银行把结清证明给你了，这事儿就结束了。 大错特错。银行给你结清证明，只是证明你钱还完了，债权债务关系结束了。但抵押登记不会自动消失，它像一颗钉子一样钉在系统里，你不拔它就一直在。只要抵押登记没注销，你想卖房、想过户、想赠与、想抵押贷款，统统办不了。

那具体怎么解押？流程其实特别简单，但你必须自己去跑一趟。第一步，去贷款银行开具《贷款结清证明》，同时拿回银行保管的《不动产他项权证》也叫抵押凭证，再让银行给你一套解除抵押的申请文件。第二步，带上你的身份证、房产证原件、银行给的那一堆材料，去当地不动产登记中心窗口办理解除抵押登记手续。工作人员在系统里一操作，那个"抵押"状态就消失了，这套房子才算真正意义上的"自由身"。

整个过程基本上不花什么钱，就是跑腿的功夫。但很多人不知道，或者知道但懒得去办，结果真到用的时候急得跳脚。 我那个朋友还算幸运的，买家愿意等他两周。万一遇到个急脾气的买家，人家直接退定金转身就走了，你损失的可不是一笔小数目。

02、别以为把红本本锁保险箱就万事大吉了，系统里的底册才是法律依据

说完了抵押的事，再说第二件事——纸质房产证不是最终依据，不动产登记中心的电子底册才是。

很多人觉得，那个红色的大本本拿在手里、锁在保险箱里，就等于拥有了这套房子的一切权利。法律上不是这么认定的。 纸质房产证只是"权利凭证"，说白了就是一个证明文件。真正具有最高法律效力的，是不动产登记中心内部系统里的那个"电子登记簿"。纸质证和系统信息如果不一致，以系统的为准。

你别觉得这事儿离你很远，现实里因为信息录入错误导致的乌龙事件多了去了。名字写了个同音字的、身份证号码少了一位的、房屋门牌号写错数字的、面积和实际测绘不一致的。这些问题平时你根本感觉不到，但到了真要卖房、要过户、要继承、要抵押的时候，系统信息一对不上，所有流程全部卡死，你只能一趟一趟跑窗口、开证明、改信息，折腾到怀疑人生。

还有更严重的。买二手房的人特别容易踩这个坑——前任房主有没有在系统里给这套房子设过"居住权"？有没有因为欠债被法院查封过？这些信息纸质房产证上根本看不出来，只有去系统里查底册才能发现。如果原房主隐瞒了居住权或者查封信息，你把钱付了、名过了、住进去了，才发现这房子还有别人的权利在，那才叫欲哭无泪。

所以不管你是买新房还是买二手房，拿到房产证之后一定要做一件事——去不动产登记中心查档。 带好身份证和房产证，去大厅的自助查询机或者人工窗口，免费查询这套房子的完整档案。重点核对产权人姓名和身份证号是否一致、房屋地址和面积是否正确、最关键的是看房屋权利状态栏有没有"抵押""查封""居住权"等异常标注。系统里一切正常，你才能真正安心地把红本本锁进保险箱。

03、居住权是这几年新出来的坑，很多人根本不知道这回事

说到查档，我得专门提一下**"居住权"**这个东西。这是《民法典》新设的一项权利，很多人买房的时候根本不知道要查这一项，结果等发现的时候已经晚了。

居住权是什么意思呢？就是房子的产权人可以通过合同或者遗嘱，给另一个人设定"居住权"，让这个人有权在这套房子里住，而且是合法地住、受法律保护地住。这个权利一旦在系统里登记了，就算你把房子买下来了、房产证写的是你的名字，你也赶不走那个有居住权的人。

我之前看到过一个案例，一个阿姨把自己房子的居住权设给了照顾她多年的保姆，后来阿姨去世了，房子被子女继承了。子女想把房子卖掉，结果发现保姆有合法居住权，人家就是不走，子女一点办法都没有。你说这事儿离谱吧？但法律就是这么规定的。

所以买二手房的时候，查档的时候一定多看一项——"居住权登记"。如果有，那就意味着这套房子附带了一个"赶不走的住户"，你买了也住不进去。除非你买之前就让原房主先把居住权注销掉，否则千万别碰。

04、除了抵押和查档，还有几个容易被忽略的"隐形钉子"

抵押未解除和没有查档是最核心的两件事，但还有一些细节也容易出问题，我顺带提一嘴，你能避一个是一个。

第一，物业费、水电燃气费的结清证明。 卖房过户之前，一定要让原房主把所有的欠费结清，并且给你看结清凭证。别小看这个，有些老小区的物业费欠了好几年的，金额加起来吓死人。你不过户之前把这些欠费理清楚，过户之后物业公司找的就是你，因为系统里业主名字已经换成你了。

第二，维修资金是否足额缴纳。 有些老房子当年交的维修资金很少，现在房子老了需要大修，维修资金不够用，全体业主得补缴。你买之前最好查清楚这个小区的维修资金账户余额，别买完了发现要补缴一大笔钱。

第三，有没有设立过"预告登记"。 这个主要是买新房的要注意，开发商有没有把你这套房子在系统里做过预告登记。如果做过且没注销，也可能会影响后续的手续。当然，正常流程下开发商会帮你处理好，但你查档的时候多看一眼总没坏处。

05、说几个真实的翻车案例，你看看能不能笑出来

我给你们说几个真实发生的案例，都是因为抵押或者查档没做好翻车的。

第一个案例。杭州有个业主，房贷还完五年了，一直以为房子早就归自己了。结果今年想卖房换个大点的，到了过户窗口发现抵押还没解除。他去找银行，银行说结清证明当年给过你了，你自己丢了我们得重新走流程补办。一来一回折腾了一个多月，买家直接放弃不买了。他那个房子到现在还在挂着，问的人多、成交的没有。

第二个案例。南京一位大叔，买了套二手房，房产证拿到手美滋滋地装修住进去了。住了两年想卖掉，结果查档的时候发现系统里这套房子早就被法院查封了——原房主在外面欠了债，查封令在卖房之前就下了，但原房主隐瞒了这个信息。大叔现在官司打了一年多了，房子能不能保住还两说呢。

第三个案例更有意思。广州一个小姐姐，买了一套新房，房产证上写的名字跟她身份证上的名字差了一个字——"园"写成了"圆"。她当时觉得"差不多就行了"，没去改。五年后她想把这套房子抵押贷款做生意，银行一核对身份信息对不上，不给贷。她去不动产中心改名字，发现要提供一堆证明材料，前前后后跑了一个多月才改完。

这些案例看着好笑，但发生在谁身上谁哭。 每一个坑都是真实存在过的，每一个踩坑的人都觉得"这种事不可能轮到我头上"。

06、把这些事儿办踏实了，房本才是真护身符

我写这篇文章不是想吓唬你，是想让你别在最后一步犯迷糊。

买房是绝大多数普通人这辈子最大的一笔支出。你花了几个月甚至几年看房、比价格、谈贷款、盯装修，最后在办手续拿房本这事儿上偷懒了，你觉得亏不亏？

趁着周末有空，把你家的房贷结清证明翻出来看看，如果贷款还完超过三个月了还没办解押，下周就去银行和不动产中心把它办了。如果从来没查过档，花半天时间去不动产登记中心的自助机刷一下身份证和房产证，看一眼系统里你的房子状态正不正常。

抵押解除了、查档信息无误了、居住权确认没有了、各种欠费结清了——把这几个钉子全拔了，你那本红本本才真正值钱，那套房子才完完全全属于你。

别等到要卖房、要过户、要贷款的时候才发现问题，那时候急也没用，流程该走还得走，时间该花还得花。提前把这步走了，你安心，你家人安心，将来接你盘的人也安心。

这话说得够直白了吧。赶紧去办，别拖。

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文章来源参考：政府头条-购房定金不退如何处理，买房定金能要回来吗

内容投稿：水涵玲

内容审核：万怡鉴律师

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