购房交了定金多久补首付，购房交了定金多久补首付比较好

基本案情梳理

2021年2月4日，大连市民林某通过中介公司，将自己名下位于甘井子区的一套房屋出售给李某，房屋总价82.3万元。双方签订了《大连市存量房屋买卖合同》，约定李某当日支付定金3万元，并在合同签订后135日内将首付款22.3万元以资金存管方式支付给林某，剩余57万元通过贷款支付。

合同签了，定金也付了，可到了约定的付款日，李某却迟迟没有支付首付款。林某多次催告，李某始终未能履行付款义务。无奈之下，林某委托律师于2021年7月20日向李某邮寄了《律师函》，通知解除合同。李某于7月24日签收。

林某将李某诉至大连市甘井子区人民法院，要求确认合同解除，并主张李某按照合同约定支付总房价款20%的违约金，即16.46万元。

庭审中，李某辩称：第一，双方曾在2021年7月11日面谈，约定继续履行合同，是林某后来反悔，违约的是林某而非自己；第二，合同是中介提供的格式合同，违约金条款属于格式条款，自己无法决定比例，且16.46万元违约金过分高于林某的实际损失，应最多以定金3万元为限。

法院经审理查明，李某未按合同约定期限支付首付款，经催告后仍未履行，构成根本违约。林某以邮寄方式发出解除通知，李某已签收，双方合同于2021年7月24日解除。关于违约金，法院认为，林某虽主张因李某违约造成了重大损失，并提交了其女儿与他人签订的房屋按揭贷款合同，但该证据不能直接证明其女儿购房与李某违约之间存在因果关系，也不能证明损失超过定金数额。最终，法院判决李某支付违约金3万元，而非林某主张的16.46万元。

如何维权

这个案例揭示了一个重要的法律原则：合同约定违约金并非“写多少就是多少”，如果违约金过分高于造成的实际损失，违约方可以请求法院予以适当减少。根据《民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。司法实践中，违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。

同时，本案还涉及另一个重要规则：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择适用其一，不能同时主张。本案中林某选择了主张违约金，定金部分则按照合同约定退还给李某。

那么，在房屋买卖过程中遇到对方违约时，应当如何依法维权？

第一，及时固定违约证据。保留好合同文本、付款凭证、催告记录（微信聊天、短信、邮件等）、解除合同通知书及邮寄凭证等。本案中，林某正是通过邮寄《律师函》并保留快递信息截图，才有效证明了合同解除的时间节点。

第二，正确选择违约金或定金。如果合同中同时约定了违约金和定金，违约发生后要权衡选择。定金的数额一般不超过合同总价款的20%，而违约金可能更高，但也面临被法院酌情调低的风险。

第三，合理预估违约金数额。主张违约金时，应准备能够证明实际损失的证据。如果无法证明损失超过定金数额，法院很可能将违约金酌定在定金数额范围内。

第四，注意解除合同的程序。根据《民法典》第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，发出书面的解除通知并保留送达证据至关重要。

在该案的代理过程中，辽宁双德律师事务所商事团队发挥了专业的法律作用。从合同审查、证据梳理，到《律师函》的起草与送达，再到庭审中针对被告“违约金过高”“格式条款无效”等抗辩的精准回应，团队律师紧扣《民法典》合同编的法律规定，准确把握了违约金司法调整规则的适用边界，最终为当事人争取到了3万元的违约金判决，维护了卖方的合法权益。

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结语

签了房屋买卖合同，买家反悔不付首付，卖家能按合同约定拿到总房价20%的违约金吗？辽宁双德律师事务所商事团队用本案证明：合同约定的违约金并非一成不变，如果违约金过分高于实际损失，法院可以依法予以调低。在同时约定定金和违约金的情况下，守约方只能选择其一主张。及时发出解除通知、保留送达证据、合理主张违约金数额，是维权成功的关键。

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文章来源参考：政府头条-买房交了定金后多久补齐全款，买房交完定金后多长时间交首付款

内容投稿：钱世然

内容审核：袁红梅律师

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