卖了小产权后纠纷怎么处理，卖小产权房子怎样交易
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- 来源:北京惠诚(苏州)律师事务所
“小产权房”并不是一个正式的法律概念。现实中，人们通常用它来指建在农村集体土地上、没有取得国家统一不动产权证书，却又对外出售的住房。买这类房子，即使签了合同、交了钱，也不代表交易就一定受法律保护，最终还要看土地性质、房屋来源和买方身份。
城镇居民购买宅基地上的“小产权房”，买卖合同会被认定无效
现实中最常见的小产权房纠纷，就是村民把宅基地上的房屋卖给城镇居民，或者卖给本集体经济组织以外的人。
宅基地属于农村集体所有，它和普通商品房用地不一样，取得和使用都与农村集体经济组织成员身份密切相关。《土地管理法》第六十二条对农村村民使用宅基地作出了专门规定，《农村集体经济组织法》也明确，农村集体经济组织成员依法享有申请取得宅基地使用权的权利。
现行政策也一直明确，城镇居民不能到农村购买农房、宅基地。也就是说，没有宅基地资格的人，不能通过“买房”的方式绕过宅基地管理制度。
哪怕买卖双方已经签了合同，房款也全部付清，买方甚至已经住了很多年，也不能仅凭这些事实取得合法的宅基地使用权和相应产权。
合同被认定无效后，并不只是原价退房退款
小产权房买卖合同被认定无效以后，事情通常还没有结束，房屋怎么返还、购房款怎么处理、双方有没有损失，都可能继续成为争议。
《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当返还;不能返还或者没有必要返还的，可以折价补偿。有过错的一方还要赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。
也就是说，合同无效是一回事，最后谁承担多少损失，又是另一回事。
比如，卖方明知房屋不能依法出售，仍然收了房款、交了房，几年后因为房价上涨或者遇到拆迁又反悔，这时并不是把当年的购房款原额退回去就一定可以解决。
法院在处理这类纠纷时，还会结合双方过错、合同履行时间、房屋价值变化以及实际损失等情况确定责任。尤其是已经交易多年，或者碰上拆迁、房屋明显升值的案件，真正争议最大的，往往正是损失怎么分担。
村委会盖章、已经入住多年，也不能当然让合同有效
有些小产权房买方手里并不是“什么都没有”，除了购房合同和收据，还有村委会证明，甚至合同上盖着村委会的公章。很多人因此觉得，这样至少说明房子买得“有保障”。
这些材料确实可以证明双方发生过交易，但它们不能改变宅基地和房屋本身的法律性质，也不能代替合法的不动产权登记。
如果买方本身不具备宅基地取得资格，即使村委会见证、盖章，也不能因此让买方取得合法产权。同样，房款已经付清、已经住了很多年，或者卖方当初承诺“以后可以办证”，也不能单独决定合同是否有效。
已经买了这类房屋并发生纠纷的，更重要的是先把土地性质、宅基地和建房审批手续、买卖双方身份这些问题查清楚，同时保存好购房合同、付款凭证、交房和实际居住证据。涉及拆迁的，征收公告、补偿方案等材料也要注意留存。
参考资料：
《中华人民共和国民法典》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国农村集体经济组织法》
《国务院关于进一步深化农村改革 扎实推进乡村全面振兴的意见》
农业农村部、自然资源部农村宅基地管理相关规定
最高人民法院、人民法院报农村宅基地及房屋买卖相关案例
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文章来源参考：政府头条-卖小产权房子应该怎么写协议，小产权房卖啦后原房主有债务还能查封吗
内容投稿：贺然文
内容审核：陈敏律师
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