城中村回迁房超盖20平米怎么办,武汉市拆迁过渡费标准

武汉市拆迁过渡费标准，城中村回迁房超盖20平米怎么办

一、武汉集体土地拆迁补偿标准

武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见（试行）为了加强农民集体所有土地（以下简称集体土地）上的房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第148号）第十五条规定和《市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知》（武政［2003］87号）精神，经2004年2月12日局长办公会研究决定，对在江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区范围内征用集体土地房屋拆迁补偿中的历史遗留问题按以下意见处理：

1）拆除1998年12月31日以前建成，但未办理产权登记手续且未取得合法批准文件的房屋，确系本村村民长期自住、其房屋占地面积和建筑面积在《市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知》（武政［2003］87号）规定的控制标准以内的，按下列标准给予补偿

超过部分，不予补偿。

（一）1986年12月31日以前建成的，其房屋拆迁补偿款分别按照宅基地区位补偿价和房屋重置价的95％计算。

（二）1987年1月1日至1998年12月31日期间建成的，征地拆迁时拆迁补偿款按以下规定处理：

1、未取得任何审批手续的，房屋拆迁补偿款分别按照宅基地区位补偿价和房屋重置价的85％计算。

2、未取得任何审批手续，但已接受土地行政主管部门行政处罚的，其宅基地补偿款按照宅基地区位补偿价的90％计算

已接受城市规划行政主管部门行政处罚的，其房屋补偿款按照房屋重置价的90％计算。

2）拆除1998年12月31日前建成、已办理产权登记或者已取得合法批准文件但其房屋占地面积和建筑面积超过《市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知》（武政［2003］87号）规定的个人建房控制标准的，超出部分按下列标准给予补偿：

（一）房屋占地面积补偿标准

1、房屋占地面积超出部分在20平方米以内（含20平方米）的，超出部分的宅基地补偿款按宅基地区位补偿价的75％计算

2、房屋占地面积超出部分在20（不含20平方米）至40平方米之间（含40平方米）的，超出部分的宅基地补偿款按宅基地区位补偿价的50％计算

3、房屋占地面积超出控制标准40平方米以上的部分，不再给予宅基地区位补款偿。

（二）房屋建筑面积补偿标准

1、中环线以内的房屋建筑面积在300平方米以内，中环线以外的房屋建筑面积在360平方米以内，房屋建筑面积补偿价按房屋重置价计算。

2、中环线以内（含中环线）的房屋建筑面积超过300平方米，中环线以外的房屋建筑面积超过360平方米，超出部分的房屋补偿价按房屋重置价50％计算。

3）按本处理意见实施补偿的住户，按照1武汉集体土地拆迁补偿标准户1处宅基地进行认定。

4）房屋建设时间由被拆迁人举证，土地行政主管部门予以认定

被拆迁人不能举证的，由土地行政主管部门根据有关测绘资料、房屋土地调查资料以及能证明房屋存在时间的有关纳税、缴纳管理费、办理营业执照等原始凭据资料确定。

5）因征地农转非或征地过程中另批宅基地安置形成的非本村村民的历史遗留房屋拆迁按照本意见执行。

6）征地过程中，拆迁城市居民和非本村村民在集体土地上于1998年12月31日以前建造和购买的房屋时，对房屋所有人的补偿按照本意见第二条第

（二）项执行，其房屋占用的土地按《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（市人民政府令第149号）规定的土地补偿费标准，对农村集体经济组织进行补偿。

7）1999年1月1日以后农村村民未取得合法批准文件建设的房屋及其占用的宅基地、城市居民和非本村村民在集体土地上建造和购买的房屋，征地拆迁时不予补偿。

二、城中村回迁房超盖20平米怎么办

城中村回迁房超盖20平米的问题，主要涉及到房屋面积超出合同约定的处理方式。根据相关法律法规，以下是对此问题的详细解答：

1）超盖面积的处理原则

购买的回迁房超出了合同约定的面积，首先应依据合同中的相关条款进行处理。若合同未明确约定或约定不明确，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，即出卖人因超出合同约定面积应承担相应的违约责任。

2）超盖面积的具体处理方式

1. 合同约定优先：如果回迁房购买合同中对于超盖面积有明确的处理方式，如补差价、退房等条款，应按照合同约定执行。

2. 参照法律规定：若合同无约定或约定不明，根据《商品房销售管理办法》第三十条，房地产开发企业应交付符合约定面积的商品房。实际交付面积超出合同约定的，开发商应承担违约责任，具体责任形式可包括补差价、赔偿损失等。

3. 市场差价补偿：在实际操作中，超盖面积通常按照同小区的市场价格补差价给开发商。这意味着，超出合同约定的面积部分，买家需按市场价格支付额外费用。

3）购买回迁房的注意事项

为避免类似超盖面积的问题，购买回迁房时应注意以下几点：

1. 查看房产证：确认房屋是否具有合法的房产证，以确保产权清晰。

2. 弄清产权所有人：回迁房可能存在共有产权人，购买前应征得所有产权人的同意。

3. 签订购房合同：为保障双方权益，应签订详细的购房合同，明确房屋面积、价格等关键条款。

4. 考察房屋质量与环境：购买前需仔细检查房屋的质量、周边环境及配套设施。

城中村回迁房超盖20平米的问题，应首先依据合同中的约定进行处理。若合同无明确约定，则可参照相关法律法规，通过补差价等方式解决。同时，在购买回迁房时，应谨慎考察房屋的各项条件，以避免后续可能出现的纠纷。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎李某某、刘某某二审行政判决书

本案为一起行政复议案件，李某某、刘某某起诉请求：

1、撤销茅箭区政府于2019年6月4日对李某某、刘某某作出的茅政征补2019]第3-4号《关于对李某某、刘某某房屋征收补偿决定书》；

2、本案诉讼费用由茅箭区政府承担。

一审法院查明，2018年11月19日，茅箭区政府作出茅政征2018]11号房屋征收决定，附《茅箭区双鸥郧发片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》），并于11月21日发布征收公告，决定对湖北省十堰市茅箭区二堰街办二堰桥社区双鸥郧发片区房屋依法实施征收。

《补偿方案》规定的补偿方式、补偿标准为：

征收个人住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，被征收房屋价值和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

过渡方式及各项相关费用标准：

本次房屋征收实行自行过渡方式。

被征收人选择货币补偿的，由征收人按10元/（㎡?月）的标准支付3个月的临时安置费。

被征收人选择房屋产权调换的，自搬家之日起按10元/（㎡?月）的标准支付临时安置费至交付安置房后三个月止，过渡期限不超过30个月。

搬迁费按次数结算。

被征收人选择货币补偿的支付1次搬迁费，选择房屋产权调换的支付2次搬迁费。

搬迁费每次500元。

奖励标准和计算方法：

（一）对按期签约并办理房屋交接手续的被征收人给予被征收房屋市场评估价值（不含装饰装修和房屋附属物）不高于30%的货币奖励。

按照征收补偿方案确定的签约期限，15日内奖励30%，30日内奖励20%，45日内奖励10%，逾期不予奖励。

（二）搬迁补助费奖励500元/次；

临时安置补助费按房屋产权面积奖励5元/（㎡?月）；

按照协议约定，10日内搬迁的每户奖励3000元，15日内搬迁的奖励2000元，20日内搬迁的奖励1000元，逾期不予奖励。

签约期限：

自征收公告发布后之日起45日内（评估时间和国家法定节假日除外）。

权利救济：

（六）被征收人对评估报告有异议的，应当在收到评估报告之日起10日内向房地产评估机构书面申请复核。

李某某、刘某某位于朝阳××路××小区××单元602，产权证号为十堰房权证茅箭区字第××、20××85号，建筑面积为82.71㎡房屋位于征收范围内。

2018年11月7日，茅箭区政府成立的茅箭区棚改办至上湾、老街、双鸥郧发等棚户区改造选择产权置换安置居民的公开信，详细向被征收人介绍了常隆花园安置房的基本情况及选房原则。

2018年11月26日，湖北天阳房地产评估有限公司针对李某某、刘某某的房屋出具分户评估报告，采用比较法，参照本市同类地段在价值时点类似房地产的综合平均交易价格，在综合分析了各项影响房地产价格的因素进行一定价格修正后确定的征收范围内的平均交易价格，确定李某某、刘某某所拥有的住宅用房于价值时点二〇一八年十一月二十一日的房屋征收补偿评估价值为RMB410256元。

报告还说明了因被征收人的原因，被征收房屋室内装饰装修及附属物价值未进行测量，并告知了被征收人如对本估价结果有异议，自收到本估价报告之日起十日内，可以向本估价机构书面申请复核估价。

茅箭区征收办工作人员分别于2019年4月24日和4月26日入户向李某某、刘某某宣传政策，讲解关于棚改的相关政策、安置方式、补偿方案。

工作人员于2019年4月30日到李某某、刘某某家送达分户评估报告，但其拒不接收，工作人员将评估报告留置并拍照留存。

工作人员于5月13日到其住房门前送达《不签约风险告知及督促签约函》，告知收到该函后三日内签订房屋征收补偿协议，否则，房屋征收部门将报茅箭区政府依法作出征收补偿决定。

最终在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议。

2019年5月16日，湖北天阳房地产评估有限公司出具证明，载明截止2019年5月16日，未收到李某某、刘某某对评估报告提出任何异议的书面材料，评估已生效。

2019年5月22日，茅箭区征收办向茅箭区政府提出申请，以在规定的签约时间内未签订补偿协议为由，请求对包括李某某、刘某某在内的8户被征收人依法作出房屋征收补偿决定。

2019年6月4日，茅箭区政府作出茅政征补2019]第3－4号征收补偿决定书，决定对被征收人房屋进行征收补偿。

由李某某、刘某某自行选择货币补偿或产权调换方式。

货币补偿金额为：

被征收房屋价值的补偿为人民币409414.5元，室内装修评估价值因被征收人拒不配合，附属物3180元，搬家费为500.00元，过渡费为82.71㎡*10元/㎡/月*3个月＝2481.3元，共计补偿为人民币415575.8元（不含室内装修）。

全部存储在交通银行十堰分行茅箭区二堰街办双鸥郧发片区棚改项目办公室房屋征收补偿资金专户。

产权调换安置地点为常隆花园3号楼、4号楼，新房调换价5125元/㎡。

2019年8月17日，茅箭区征收办工作人员到李某某、刘某某家送达了该征收补偿决定书，因李某某、刘某某拒绝接收，便留置送达给他并拍照留存。

一审另查明，李某某、刘某某不服茅政征2018]11号房屋征收决定向十堰市人民政府提起行政复议，十堰市人民政府作出十行复决字2019]2号行政复议决定书，维持了茅箭区政府作出的茅政征2018]11号房屋征收决定。

李某某、刘某某不服，向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2019年12月19日作出（2019）鄂03行初21号行政判决认定茅箭区政府征收决定合法，驳回了李某某、刘某某的诉讼请求，该判决同时查明湖北天阳房地产评估有限公司经茅箭区双鸥郧发片区棚改工作办公室组织被征收人投票选举，当选成为双鸥郧发片区棚改项目房屋征收评估机构。

目前该判决处于二审审查阶段。

一审法院认为，茅箭区政府在作出被诉行政行为前，茅箭区双鸥郧发片区棚改工作办公室组织被征收人投票选举，确定湖北天阳房地产评估有限公司作为评估机构，符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款和《国有土地房屋征收评估办法》第四条的规定。

评估机构以房屋征收决定公告之日作为被征收房屋价值评估时点，采取比较法估价方法进行评估，最终确定被征收房屋的价值，符合《国有土地房屋征收评估办法》第十三条第一款、第十四条第二款的规定。

李某某、刘某某在收到《房屋评估报告》后规定的10日的异议期内，未向房地产价格评估机构申请复核，应视为对评估程序和报告结果内容的认可。

故该评估结果可以作为被诉征收补偿决定的主要事实依据。

茅箭区政府按照征收补偿方案确定的补偿范围和补偿标准，在作出征收补偿决定时给予被征收人自由选择货币补偿或者房屋产权调换两种方式，货币补偿的资金存入专门账户，产权调换的房屋能够确定具体的位置和户型（常隆花园3号楼、4号楼），具有可操作性，能够充分保障被征收人的自主选择权。

因李某某、刘某某未在规定签约期限内签约，也未明确表示选择哪种安置方式，茅箭区政府根据《补偿方案》给予被征收人货币补偿或者产权置换两种补偿方式，并分别计算出两种方式的搬家费和临时安置费，计算方式正确，并给予了行政复议和诉讼的权利。

补偿决定的作出符合补偿方案规定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。

因李某某、刘某某不配合评估机构入户开展评估工作，导致室内装饰装修及附属物无法评估，其应当承担室内装饰装修及附属物无法评估的后果，经一审庭审沟通，茅箭区政府承诺只要李某某、刘某某配合，室内装饰装修及附属物的评估工作随时可以开展，不影响其按照评估结果进行补偿的权利。

茅箭区政府作出的补偿决定公平合理，李某某、刘某某认为补偿决定书事实认定不清、违反法定程序的诉讼理由，依法不能成立。

故一审判决：

驳回李某某、刘某某的诉讼请求。

一审案件受理费用50元，由李某某、刘某某负担。

李某某、刘某某不服一审判决，上诉请求：

1、撤销一审判决；

2、撤销茅箭区政府作出的茅政征补2019]第3-4号房屋征收补偿决定；

3、诉讼费由茅箭区政府负担。

2、评估机构已经在征收决定作出前确定了房屋评估单价，同一评估机构作出《房屋评估报告》，说明评估机构并非由被征收人选择，而是提前由茅箭区政府确定。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费50元，由李某某、刘某某负担。

✎安阳市金地农机有限公司与安阳市太兴房地产开发有限责任公司所有权确认纠纷一审民事判决书

本案为一起所有权确认纠纷案件，原告金地公司向本院提出诉讼请求：

1、请求法院判决原告享有涉案被拆迁平房，位于安阳市农机家属院南数2排，西数6-7间的所有权及基于该所有权享有拆迁权益；

2、判决原告就清某某祥和家园2号楼1单元1301号房屋优先取得房屋所有权，标的为351000元；

3、判决被告与第三人办理将案涉房屋所有权登记到原告名下的所有手续；

4、案件诉讼费由被告承担。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：

“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

案件受理费6565元，由原告安阳市金地农机有限公司负担，驳回原告安阳市金地农机有限公司的诉讼请求。

✎夏某某1、夏某某2等与万某某1继承纠纷一审民事判决书

本案为一起继承纠纷案件，原告夏某某1、夏某某2、夏某某3、夏某某4向本院提出诉讼请求：

1、依法分割武汉市武昌区徐家棚横堤二街20号（老18号）房屋中历史遗留部分的拆迁补偿，即被告支付原告288000元；

2、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：

位于武汉市武昌区徐家棚横堤二街**（老**）系万某某、万某某1、万某某3、万某某4、万某某2、万某某5的父母留下的遗产，父母去世后兄弟姐妹六人各占1/6，后于1994年兄弟姐妹六人对该房屋进行第一次扩建，扩建总面积为96.72平方米，又于2007年第二次进行改造扩建，扩建面积为88平方米，2010年3月万某某去世，四原告为万某某的全部合法继承人，该案涉房屋于2018年10月19日动迁，拟对扩建房屋无证的面积184.72平方共计补偿2797954元，后兄弟姐妹五人与原告夏某某1以及武汉安奕拆迁安置有限公司刘某某主任于2018年10月19日协商对该房屋第一次扩建的96.72平方补偿的拆迁利益进行分配，经刘某某调解，兄弟六人每人分配15平方米拆迁利益，分得23万元，被告多分6.72平方。

案件受理费4962元，由原告夏某某1、夏某某2、夏某某3、夏某某4负担，驳回原告夏某某1、夏某某2、夏某某3、夏某某4的诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※国有土地上房屋征收与补偿条例:第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

※国有土地上房屋征收与补偿条例:第二十五条

房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

※国有土地上房屋征收与补偿条例:第二十二条

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

※国有土地上房屋征收与补偿条例:第二十六条

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

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文章来源参考：政府头条-武汉市拆迁过渡费标准是多少，武汉拆迁政策

内容投稿：宋彤

内容审核：马兆森律师

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• 武汉拆迁政策

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