网签备案了房子可以退吗，网签备案了还能退房吗

你可能听说过“换房退个税”，但具体怎么退、能退多少、有什么条件，未必清楚。

这篇文章把账算明白——政策就在那，不会用就等于白扔钱。

一、政策窗口：到2027年底

2026年1月，财政部、税务总局、住建部联合发布公告（2026年第3号），明确换房退个税政策延续到2027年12月31日。

一年半的窗口期，说长不长，说短不短。正在计划换房的，这笔账值得算进去。

核心就一句话：卖了旧房，一年内买新房，卖房时交的个税——能退。

二、能退多少？分两种情况

情况一：新买的房 ≥ 卖掉的房

退税金额 = 卖房时交的全部个税。全额退。

举个例子：卖了500万的房，交了5万个税。然后买了一套600万的新房——5万，全部退回来。

情况二：新买的房 < 卖掉的房

退税金额 =（新购房金额 ÷ 卖房金额）× 卖房时交的个税。

还是卖500万、交5万个税，新房只买了400万。能退多少？

（400万 ÷ 500万）× 5万 = 4万。

退不全，但能退八成。

注意：“金额”是不含增值税的市场成交价，新房看网签备案价，二手房看实际成交价。

三、两个硬条件，少一个都退不了

条件一：卖和买必须在同一个城市。

公告原文：“同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区划范围。”

在上海卖了房，去昆山买——退不了。必须在上海范围内，跨区可以，跨市不行。

条件二：卖房人和买房人必须是同一个人，或至少是产权人之一。

房本上写谁的名，谁才能退。夫妻共有各50%，就各退各的份额。

四、时间节点最容易搞错

卖房时间：看个税完税时间，不是网签，不是过户。

买房时间：买二手房看契税完税时间或不动产权证登记时间，哪个先算哪个；买新房看网签备案时间。

关键：卖掉旧房后1年内完成新房购买——以完税或备案时间为准。

五、办理流程不复杂

去哪儿办：卖房时交个税的政务大厅或不动产交易大厅税务窗口。

带什么：身份证、卖房合同、买房合同（二手房带产证，新房带网签备案合同）。现场填个申请表，税务会帮你预填大部分信息。

六、两个关键提醒

提醒一：退完税别反悔。

政策规定：如果新购房合同解除、撤销或无效，“应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款”。

拿完钱又退房，钱得吐回去。

提醒二：和“沪八条补贴”不冲突，可以叠加。

“沪八条”以旧换新补贴最高8万（3万基础+5万贷款补贴），换房退税是把你卖房时交的个税退回来。两个都能拿。

卖房个税一般是总价的1%或差额的20%，哪个低按哪个算。一套500万的房，个税大概5万左右。

5万个税退税 + 8万沪八条补贴 = 最高13万的“政策红包”。

窗口到2027年12月31日，正在换房或计划换房的，这笔钱别浪费了。

政策给了，怎么用是你的事。算清楚了，就是真金白银省下来。

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文章来源参考：政府头条-网签备案后的房子可以申请撤销吗，房子网签备案了能不能办理房产证

内容投稿：葛书

内容审核：陈敏律师

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