买房签合同还能退房吗，买房签合同还能退房吗知乎

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2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号），并在全国法院统一施行。这份文件回答了一个让无数烂尾楼业主夜不能寐的问题：开发商破产了，我还能拿回房款吗？

答案是：你被排在了清偿队伍的第一个，但这不等于你的钱能一分不少地拿回来。

纪要第31条给出了一个全国统一的答案。房企被法院裁定宣告破产、房子确定彻底无法交付、购房合同解除之后，清偿顺序是这样的：

商品房消费购房人已付的购房款和还没还完的个人按揭贷款，排在第一位。 之后才是施工方的工程款、银行的抵押债权、破产费用、职工工资、税款，最后是普通债权和各类罚款滞纳金。

这和过去完全不一样。在纪要出台前，房屋彻底烂尾时，购房人的退款请求在各地法院手里尺度不一，不少案件中被排在了工程款和银行抵押债权后面，实际能拿回来的比例很低。新规相当于把自住购房人的生存权益提到了最前面，工程款和银行抵押权都得往后站。

但这把保护伞不是谁都撑得进去的。纪要限定的保护对象很清楚：必须是自然人购买自住的普通住宅，刚性需求或者改善型需求都算。商铺、写字楼、40年产权的商业公寓、投资性的多套房，全都不在保护范围内。

付款也有要求——在法院受理破产之前，你得已经付了全部或者大部分购房款，按揭贷款的发放也算已付款的一部分，延续了原来50%以上的认定标准。

这是纪要里最容易被误解的地方。

纪要的核心理念是“能交房就优先交房”。项目还具备续建条件的，购房人签订的自住型购房合同原则上必须继续履行。破产管理人不能因为你没付完尾款就单方面解除合同，你得等着复工、收房、办证。

在这一前提下，如果购房人自己主动提出解除合同、要求退房退款，后果很直接：你的购房款返还请求权会直接降为普通债权，不再享有任何优先效力。

长沙之前某烂尾楼重整案就是这样的处置逻辑——项目引入新投资人续建，数百户刚需业主通过收房实现了权益，而那些以逾期交房为由单独要求解约退款的业主，只能以普通债权排队受偿，清偿率远低于前者。

真正触发第一顺位退款的情形，是极端清算——法院已经宣告房企破产，楼盘经多方评估确定完全没有续建交付的可能，购房合同依法解除。这种场景下，银行也不能再找你还剩下的按揭贷款，剩余贷款损失由银行走破产程序申报债权。

破产法的基本原则没变：企业只用自己名下的财产对外偿债，不够的部分就是不够。

湖北浠水凤栖地产的案子提供了一个很具体的参照。浠水法院在“御河·城市公园”烂尾项目中推动续建复活，85户业主通过实物分配拿到了房子。但项目整体的普通债权受偿率只有75.18%，而85户消费购房人通过实物分配拿到了房子，权益得到全额保障。

恒大系破产清算场景中这个落差更加极端。公开数据显示，恒大已售未交付房款约6039.8亿元，而其有效抵押资产估值仅约2100亿元，仅能覆盖38%的有财产担保债权。

这意味着即便所有自住购房人都被认定为第一顺位，项目能变卖的资产远不够覆盖所有人的已付房款总和，大量购房人在实操层面无法实现全额清偿。

第一顺位解决的是“被插队”的问题，解决不了“锅里没米”的问题。 购房人能不能拿回全款，最后落到两个数字上：烂尾项目最终能变现多少钱，以及和你同一顺位的合格购房人债权总额有多大。第一个数字大于第二个，全额回款；反过来，就是按比例分配。

逾期交房违约金的事也得说清楚——破产受理之前产生的违约金，只能算普通债权，不享受任何优先。

过去房企破产，购房人退款债权在各地法院手里没有统一的裁判标尺。有的地方排在工程款后面，有的地方面对银行抵押权毫无还手之力。

纪要的价值在于，全国法院现在有了明确的裁判指引：极端清算场景下，自住购房人的退款被抬到了绝对第一顺位，彻底打破了施工方和银行可以先分钱的裁判不确定性。

重庆金科股份的案子印证了优先保交房的逻辑。重庆破产法庭裁定批准重整计划后，将31.67万户自住型购房人的权益列为最高优先级，统筹17亿元纾困资金保障139个项目复工续建，最终交房进度达98.5%，购房人通过收房实现了权益全覆盖。

对于正在经历烂尾困境的普通购房人，有几点可以对照自己的情况来判断：你是不是以自住为目的买的普通住宅、有没有签订合法有效的书面购房合同、有没有真实付款的凭证、项目还能不能续建。

如果项目还有救活的可能，现在贸然要求解约退钱等于是主动把自己的优先资格让出去；如果房子已经完全无法交付，新规之下你的退款顺位确实做到了最高，但实际能拿回多少，最终要看开发商还剩多少家底。

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文章来源参考：政府头条-买房签合同了还可以退房吗，购房合同签了还能退房吗

内容投稿：水雯月

内容审核：唐菲律师