房贷纠纷官司怎么打，房贷纠纷官司怎么打最有效

很多普通家庭一辈子最大的开销，就是买一套属于自己的房子。

不少人掏空多年积蓄，甚至用上长辈的养老积蓄凑首付，背上十几年、几十年的房贷。心里就盼着，能踏踏实实住进属于自己的家。

可是生活里的风险往往来得很突然。

有些人工作好好的，遇上裁员降薪，收入直接断掉。每个月固定的房贷压在身上，存款一点点消耗，眼看就要扛不住月供。

还有一部分家庭，买的是还没建好的期房。结果开发商资金出问题，工地停工，楼盘烂尾。房子迟迟交不到手里，银行的月供却一分都不能少。一边拿不到房子，一边月月要还钱，两头为难。

过去遇到这两种困境，不少老百姓只能自己硬扛。还不上房贷就四处借钱周转；房子烂尾，一边继续还贷，一边四处奔走维权，承受很大压力。

很多人并不清楚，现在国家出台了多项金融政策，法律层面也有明确规定。遇到失业还款困难、买到烂尾楼，不用一个人死撑。

今天把官方政策、实操步骤、现实风险、避坑要点全部讲清楚，普通人看懂就能参考。

一、失业降薪无力还房贷，千万不要贸然断供

先说第一种情况：原本收入稳定，因为失业、降薪、家人生病，家庭收入大幅下降，房贷快要撑不住。

现实当中，有一部分人走到这一步，心里想着干脆不还了，直接摆烂断供。这是非常不理智的选择，代价很高。

一旦房贷逾期断供，首先个人征信会留下不良记录。以后想要办理各类贷款，都会受到限制。逾期时间久了，银行会走法律程序起诉，房子进入司法拍卖流程。司法拍卖的房屋成交价往往低于市场正常价格，很可能房子没保住，钱亏掉一大笔，极端情况下还会倒欠银行钱款。

很多普通人不知道，央行、国家金融监督管理总局发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》明确：存量个人住房贷款的借款人，如果是阶段性失去收入来源造成还款困难，银行可以按照市场化、法治化原则，和借款人自主协商，采取延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

这里有三点一定要弄明白，避免被网上短视频的不实解读误导。

第一，这不是免债政策。不等于失业之后房贷就不用还。政策只是给困难家庭一段缓冲周期，渡过收入低谷，本金和利息后续依旧需要正常偿还。

第二，是可以协商，不等于银行必须无条件同意。银行会审核个人真实困难情况，评估未来还款能力，再决定是否批准调整方案，不存在百分百审批通过。

第三，最佳处理时机，尽量在房贷出现逾期之前主动沟通。一旦已经产生逾期记录，再去协商，成功率会大打折扣。不要等到催收电话打来，才想起处理问题。

和银行协商调整房贷，普通人完整实操步骤

第一步，整理完整真实的证明材料。

失业准备解除劳动合同证明、失业相关证明；降薪准备工资流水；重大疾病准备病历、医疗缴费单据。手写一份简单的情况说明，如实写明当下遇到的困难，预估多久可以恢复收入。材料务必真实，不要造假，材料真实性是审批的基础。

第二步，联系办理房贷的经办银行网点，可以找当初办理贷款的客户经理或者银行个贷部门。如实说明家庭现状，提出协商诉求。

可选的调整方式有三类：短期延后还款时间；办理贷款展期，拉长贷款年限降低每月月供；阶段性只偿还利息，暂缓归还本金。结合自家实际情况选择。

第三步，如果银行同意调整方案，所有协商结果，一定要落实成书面补充协议。口头承诺不作数，纸质协议务必自己留存原件。

第四步，如果和银行多次沟通，诉求得不到合理对待，银行存在不作为情况，可以拨打12378金融监管投诉热线反馈情况。

重点提醒：12378不能直接帮我们办理延期还款，主要用来督促银行规范处理诉求，协商还款的主体依旧是借款人和银行本身。

网上有不少短视频宣传，花钱找中介代办房贷延期、停息，这类骗局非常多。协商还款本身就是借款人本人可以申请的权利，不需要花钱委托第三方，谨防交钱之后事情办不成，还泄露个人资料。

二、买到烂尾楼，房子交不了，房贷到底要不要继续还？

比起失业还不上房贷，买到烂尾楼的家庭处境会更加艰难。

辛辛苦苦交完首付，办理按揭贷款，银行已经把房款拨付到开发商账户。结果工地停工，交房遥遥无期。购房者拿不到房子，每个月还要按时还房贷。

不还，征信受损，面临银行起诉；继续还，相当于为一套无法交付的房子持续掏钱，很多家庭被拖垮。

网上说法五花八门，有人鼓动业主集体私自停贷，也有人说无论什么情况房贷一分都不能少。结合现行法律条文和法院真实判例，把客观情况讲明白。

首要底线：不建议购房者单方面私自停止还贷。私自停贷依旧会造成征信逾期，银行依旧有权起诉借款人。哪怕楼盘烂尾，私下停贷，个人依旧要承担合同违约后果，这是很多业主踩过的大坑。

但是这不代表烂尾楼购房者，就只能无休止白白偿还房贷。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条：商品房买卖合同因为开发商原因解除，导致买房的目的无法实现，当事人有权请求一并解除按揭贷款合同。合同解除之后，开发商需要把收到的购房贷款返还银行，同时退还购房者已经支付的首付以及已经偿还的贷款本息 。

简单通俗来讲：楼盘长期停工，确定没有交付希望。购房者通过向法院起诉，解除和开发商的购房合同，同时申请解除和银行之间的贷款合同。官司胜诉之后，剩余房贷债务由开发商承担，购房者不再需要偿还剩余贷款。

近几年最高法案例库，已经收录多起同类生效判例，对各地法院审理同类案件有参考意义。

但现实我们也要看清客观困境：这套维权路径有现实前提。

即便法律条文支持购房者，如果开发商已经破产倒闭，名下没有可执行资产。就算拿到胜诉判决书，也有可能无法全额拿回房款。虽然法律明确居住用途购房者享有优先受偿权，但优先受偿不等于保证全部钱款都能拿回来，最终要看破产项目剩余资产多少，按比例进行清偿 。

所以烂尾楼业主，不是只有起诉退房这一条出路，现实主要有两条路径可以权衡。

路线一：期待项目复工，选择保交房

国家持续推进保交楼专项工作。不少烂尾项目，会通过国企接管、引入新投资方、盘活项目资产，推动复工建设。

如果项目有复工希望，不少业主会选择不走起诉退房，继续等待复工交房。

这种情况下，依旧需要正常按月偿还房贷。同时可以向当地住建部门、信访渠道如实反馈诉求，督促监管资金落实，推动项目复工进度。

路线二：确认项目无望复工，走司法途径解除两份合同

第一步，完整留存证据。购房合同、贷款合同、全部付款凭证、工地停工照片视频、开发商逾期交房通知、项目长期停工相关材料全部保存妥当。

第二步，向当地住建部门查询项目现状，核实楼盘是否基本没有复工交付的可能性。

第三步，提起民事诉讼，将开发商列为被告，银行列为案件第三人。诉讼请求写清楚：解除商品房买卖合同、解除按揭贷款合同；要求开发商返还首付款、已经偿还的贷款本息，承担对应违约金。

第四步，如果此前因为楼盘问题产生征信不良记录，拿到生效胜诉判决之后，可以拿着判决书向银行申请调整征信记录。银行不予处理，可以向金融监管部门反馈。

再一次着重提醒：法律赋予的权利，是法院判决解除合同之后才不用承担剩余房贷。并不是允许业主私下直接停止还款，冲动私自停贷会给自己带来额外损失。

三、制度改革从源头降低烂尾风险，以后买房多一份保障

除了解决已经发生的烂尾、房贷压力难题，国家也出台制度改革，尽量减少以后老百姓踩坑。

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，强化商品房预售资金监管，稳步推进现房销售改革 。

过去传统期房模式，房子还没建好，购房者交首付办贷款，资金进入开发商账户。一旦开发商违规挪用资金，就容易资金断裂，楼盘烂尾，风险转嫁到购房者身上。

按照新规要求，购房人的首付款、房贷全部进入专门预售资金监管账户，工程款要按照工程实际进度拨付。房子没有完成竣工验收，资金不能随意挪走，守住楼盘建设资金。

同时新出让土地的商品住房项目优先推行现房销售，房子实实在在建好之后，再对外销售，从源头降低烂尾风险 。

这里需要区分清楚：现房销售、预售资金监管新规主要约束新规落地之后新拿地的楼盘。对于之前已经购买、已经烂尾的存量项目，不能直接套用新规解决，老项目主要依靠保交楼政策、司法诉讼来维护权益。

四、背负房贷遇到难处，一定要避开这几个大坑

不管是失业还不上房贷，还是买到烂尾楼，网上信息混杂，几个坑千万不要踩。

第一，不要相信各类中介机构，宣称花钱可以全权搞定房贷延期，或者帮烂尾业主免除房贷。很多中介收取高额服务费，只是搬运网上公开政策，甚至伪造材料。钱交出去，事情办不成，还会泄露个人隐私。政策给到的权利，本人就可以申请办理，不需要花钱找人代办。

第二，不要跟风网上煽动，盲目私自断供。不管失业还款困难，还是遭遇烂尾，私自断供带来征信受损、被起诉风险真实存在。维权要走合法正规渠道，冲动行事只会让处境变得更差。

第三，理性看待诉讼结果，不要认为打赢官司就一定可以全额拿回钱。法律会保护购房者合法权益，但开发商资不抵债的时候，就算胜诉，也有可能只能拿回部分钱款。维权之前要有客观心理预期。

第四，遇到困难不要一拖再拖。失业收入下降，尽早主动对接银行沟通；楼盘出现停工苗头，尽早收集证据向主管部门反馈。不要等到开发商彻底破产之后，才想着维权，越往后处理难度越大。

文末

买房安家，本是一件幸福的事情。可失业、房企资金暴雷这些意外风险，普通人很难完全预判。

现在政策和法律，给普通购房者提供了维权渠道。失业收入骤降，有协商调整还款计划的纾困路径；买到烂尾楼，也有对应的司法维权途径。

但政策只是提供解决问题的渠道，并不是无条件兜底。遇到难处，不要一味硬扛，也不要冲动蛮干。读懂政策，保存好证据，走正规途径，才能最大程度保护自己家庭辛苦攒下的血汗钱。

建议大家可以把这篇文章收藏转发给身边背负房贷的亲友，关键时刻能够作为参考。

欢迎大家在评论区聊聊，你身边有没有遇到房贷压力大，或者楼盘停工的真实经历？你觉得买房人最需要哪些方面的保障？

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免责声明：本文仅为政策法规科普分享，不构成法律、金融专业建议。个人具体情况请咨询律师、银行等专业机构，各地政策执行以官方最新文件为准。

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文章来源参考：政府头条-房贷实务官司，房贷债务纠纷

内容投稿：陶军兴

内容审核：郭媛媛律师

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