租房租了烂尾楼怎么办，租房过程中房子坏了谁负责

中国房地产走到今天，最大的问题从来不是房价高不高，而是购房者敢不敢买。

过去几年，我接触了大量普通家庭，他们手里有钱，也有真实的居住需求，但就是不敢出手。原因很简单：怕！怕交了钱房子烂尾，怕每个月还着房贷却住不进去，怕掏空六个钱包最后换来一张遥遥无期的"预计交付日期"。这种恐惧不是市场情绪，是被一次次真实伤害堆出来的。

8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会五部门联合发布三份文件，从现房销售、竣工后放款、贷款期限延长到40年，一口气把购房者最担心的几件事全部写进了制度。

在我看来，这是中国房地产二十多年来最深刻的一次制度转向。它不是在旧框架里修修补补，而是把地基换了。是从系统上重塑房地产的新模式，让买房人买的放心，住的安心。

首先第一个问题就是烂尾楼。预售制在中国运行了二十多年，它的底层运行方式是这样的：开发商拿到地、出了图纸、挖了坑，就可以开始卖房收钱。购房者的钱进了开发商的账户，房子还在天上。行业上行期，这套模式运转得飞快，开发商拿购房者的预付款去拿下一块地、开下一个盘，杠杆越滚越大，整条链条靠"房价永远涨"这个信念维持。一旦房价不涨了，链条就断了，整个运行模式就会逐个崩塌。

2021年下半年以来，全国多少楼盘停工，多少家庭陷入"钱交了、房没了、贷还在还"的困境。我认识一个武汉的购房者，2022年买的期房，到现在四年了，工地围挡上的竣工日期改了三次，每次都是"预计年底交付"。她每个月还8600块房贷，同时还在外面租房，一个月3200。她跟我说过一句话，我到现在都记得："我不是买了一套房子，我是同时供了两套房。"

这不是个案。住建部披露的数据显示，保交房攻坚战启动以来，全国累计交付391.8万套，涉及396万套任务目标，完成率接近99%。存量问题正在被集中消化。

但存量消化只是治标。真正治本的，是828新政从制度层面终结了预售制，全面推行现房销售。这意味着什么？以后你买房，看到的是已经建好的房子，不是沙盘上的模型，不是效果图上的园林。你走进房间，能看到采光，能摸到墙面，能打开窗户感受楼层高度。所见即所得。同时，新政明确了一个关键规则：银行在房屋竣工交付后才能放款。过去是签完合同银行就把钱打给开发商，现在这个流程被彻底切断了。房子没建好，钱不动。

消化存量，391.8万套保交房任务基本完成。杜绝增量，现房销售制度落地，新增烂尾楼从制度上不可能再产生。双管齐下，烂尾楼这个问题，到此为止。

再说到每个月需要给到银行的月供，这次新政把商业性个人住房贷款的最长期限从30年延长到了40年。对于这个变化，我仔细的算了个账，假设一套总价300万的房子，首付三成，贷款210万，按当前主流利率3.5%计算。30年期等额本息，月供约9430元。40年期，月供约7480元。每个月少了将近2000块，一年就是2.4万。

2000块是什么概念？是一个普通城市白领一个月的通勤加午餐费用，是一个孩子一个月的课外辅导费，是一个家庭半个月的生活费。更关键的是，40年期限大幅降低了购房门槛。过去很多年轻人不是买不起房，是月供扛不住。收入还没上来，月供先压下来了，且大多数年轻人还身在出租房中，每个月还在为自己的房租买单，这种双重的金钱付出会加剧个人生活的质量，整个二三十岁的人生都被一套房子锁死。而期限拉长之后，月供曲线被摊平，每月的所付出的金钱就会下降，年轻人在职业上升期的现金流压力显著缓解。

当然，40年也意味着总利息支出增加。按上面的例子，30年总利息约129万，40年总利息约169万，多了40万。这个成本是真实的，我不回避。但月供压力是当下最直接的痛点，总利息是远期成本，对于大多数刚需家庭来说，先解决"买得起、供得上"的问题，比纠结多付几十万利息更现实。

第三重变化，是购房者权益的制度性升级。过去购房者在整个交易链条中处于绝对的弱势地位。合同是开发商拟的，资金监管是开发商控制的，交房标准是开发商说了算的。出了问题，购房者只能去维权，去拉横幅，去信访。既影响了住户对开发商的信任危机，又会加剧社会矛盾。在这次的828新政在多个环节嵌入了制度性保护。现房销售让信息不对称大幅缩小，竣工后放款让资金安全有了刚性保障，同时配套建立了购房者的异议申诉和快速仲裁机制。这三重保障叠加在一起，构成了一个完整的购房者权益"升级包"。

有人可能会问，这些政策会不会刺激房价重新暴涨？我的观点想法是：不会的，中国经历了长达接近8年的房地产红利周期，国家产业已经完成从土木工程转型以科技为主要发展的未来规划转变。所以828新政的底层意图不是刺激需求，而是修复信任。过去几年房地产市场最大的问题不是缺需求，是缺信心。购房者不敢买期房，怕烂尾。银行不敢放贷给开发商，怕坏账。地方政府不敢放松调控，怕房价失控。整个市场陷入了一种"不敢动"的僵局。新政解决的是"不敢"的问题，不是"不想"的问题。

而且，现房销售制度本身就是一个天然的降温机制。过去预售制下，开发商可以用一套房子的预售款去撬动十套房的开发，杠杆率极高。现房销售要求开发商必须先把房子建好再卖，资金占用周期大幅拉长，高杠杆模式彻底失效。能活下来的开发商，一定是资金实力雄厚、产品品质过硬的企业。这对行业是好事。过去那种"拿地、加杠杆、快周转、赚快钱"的模式，在现房销售制度下已经没有生存空间。行业会从"规模竞赛"转向"品质竞赛"，真正有产品力的企业会脱颖而出。

还有一个细节值得注意。这次五部门联合发文，自然资源部也在其中。这意味着土地供应端的改革也在同步推进。过去地方政府靠卖地维持财政收入，土地供应节奏和房价形成了某种默契。新政之后，土地供应将更严格地与市场需求挂钩，避免过量供地导致的库存积压，也避免供地不足导致的房价上涨。

整个链条从土地端到销售端，从融资端到交付端，全部打通了。

我做了二十多年研究，见过太多"房地产新政"。大多数是头痛医头、脚痛医脚，利率高了降一降，限购严了松一松，房价涨了压一压。本质上都是在同一个框架里做微调。828新政不一样。它动的是框架本身。预售制运行了二十多年，是中国房地产市场最基本的制度安排之一。现在它被现房销售取代，这不是微调，这是换地基。

对购房者来说，这意味着你终于可以像买一件普通商品一样买一套房子。看到实物，确认品质，签完合同，等交房。不用再担心开发商跑路，不用再担心工地停工，不用再担心每个月还着房贷却住不进去。

对行业来说，这意味着游戏规则彻底变了。过去靠杠杆、靠关系、靠信息不对称赚钱的时代结束了。未来能活下来的，是那些真正能盖好房子、做好服务的公司。

对中国房地产市场来说，这意味着一个长达二十多年的旧周期正式画上句号，一个新周期正在开启。

这个新周期的关键词，不是暴涨，不是暴跌，而是"正常"。让买房回归买房本身，让盖房回归盖房本身，让市场回归市场本身。

这一天，来得晚了一些。但它来了。#头条精选-薪火计划#

文 | 樊鸿杰 北京工商大学统计学博士研究生

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文章来源参考：政府头条-租的房子很差很烂怎么发朋友圈，租房后发现房子有问题想退房怎么办

内容投稿：庞子

内容审核：马兆森律师

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