车库被开发商抵押，车库被开发商抵押了

【基本案情】

开发商逾期交房，与购房户达成补偿协议：补偿方式为三次各减免半年物业费，另给予购买产权车位一万元优惠。

购房户已经实际享受第一期物业费减免；后续准备行使车位优惠权利时，发现协议指向的产权车位已经设立抵押，开发商无法解押过户，只能提供人防车位供租赁。购房户拒绝接受人防车位，诉请：以合同目的不能实现为由，解除该逾期交房处理补偿协议。

【分析】 本案的处理须厘清以下焦点问题：已经办理抵押登记的产权车位，法律层面能否对外出售；案涉补偿协议的法律性质。

围绕上述焦点问题，分析如下：

一、抵押物（产权车位）能否出售的法律分析

《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

1. 合同效力层面：抵押不导致买卖合同无效

产权车位虽设立抵押，开发商与业主之间的车位买卖合意本身并不当然无效。抵押只是物权障碍，不影响债权合同效力。只要开发商清偿债务解除抵押，就可以完成过户登记，实现物权转移。

2. 履行现实障碍：未解押，客观不能办理所有权转移登记

不动产存在有效抵押登记，不动产登记机构不会办理过户。

于此，可采取以下办法处理：

①开发商清偿抵押债务，注销抵押登记，再向业主出售过户；

②买受人代为清偿债务消灭抵押权，再办理过户。

本案开发商没有解押，又要求业主接受人防车位替代履行，属于拒绝履行原协议约定的“产权车位购买优惠”义务。

3. 区分人防车位：人防车位所有权归国家，法律禁止买卖所有权，仅可租赁，租期不得超过20年，根本不存在办理产权过户的可能性 。

补偿协议明确约定是购买产权车位，开发商用人防车位替代履行，属于给付标的完全不符，不属于合理替代履行。

开发商将已经抵押的产权车位纳入补偿优惠，签订协议时未向购房人披露抵押事实，属于隐瞒标的物重大权利瑕疵，具有过错。签约后业主要求购买产权车位，开发商又要求业主接受人防车位替代履行，属于拒绝履行原协议约定的“车位购买优惠”义务。构成违约。

开发商与业主合同虽只写明“购买车位”，没有明确为购买产权车位，但“购买”在不动产交易日常语境，一般指取得所有权、可以办理不动产登记的产权车位。人防车位法律禁止买卖所有权，只能租赁/使用权转让，不能叫“购买车位” 。

协议是逾期交房补偿，业主取得的是购房对价之外的补偿利益，缔约时理性购房人理解就是可以办证的规划产权车位；人防车位价值、权利属性与产权车位差距巨大，不能被纳入“购买车位”的文义射程。开发商用人防车位替代，属于给付根本不符。

二、案涉补偿协议法律性质认定

该协议属于逾期交房违约责任的清算、补偿协议，独立于商品房买卖合同。

协议项下包含两项给付内容：

① 给付一：分三次减免物业费（已经完成第一次减免）；

② 给付二：给予购买产权车位1万元优惠（尚未履行，履行受阻）。

两项义务共同构成开发商对逾期交房违约的整体补偿，属于同一协议项下的组合式补偿，并非两个完全独立的合同。

三、处理本案，有两种不同意见：

第一种意见认为，判决解除合同。理由是：

签订补偿协议时，购房人主要缔约动机就是获得产权车位优惠，物业费减免只是附带补偿，开发商对此明知，车位优惠是协议的核心主要目的。 “购买”不动产，通常指向所有权取得；人防车位所有权归国家，法律不允许买卖所有权，只可做使用权转让，二者法律性质完全不同 。 补偿协议是开发商违约给出的对价补偿，优惠对应的应当是小区内可交易的规划车位；如要将价值差异巨大的人防车位纳入，属于限缩业主重大利益，开发商应当在协议中特别提示、明确写明“为人防车位，不能办理产权证”，未明示，作对提供格式条款一方（开发商）不利解释。协议约定的购买车位，应解释为规划可办证的产权车位，人防车位不属于合同标的。开发商与业主签订合同后，不能履行主要义务。依法应该解除合同，承担违约责任。赔偿给业主造成的损失。

第二种意见认为，判决开发商承担违约责任，并解除“购买车位补偿一万元”部分合同，其余继续履行。理由是：

1、案涉产权车位设置抵押，并非法律上永久履行不能，开发商可以通过清偿债务解押完成履行；只是当下存在履行障碍。2、补偿协议是复合给付：①三次物业费减免（已经完成一期）；②购买产权车位1万元优惠。车位优惠属于补偿协议其中一项给付，并非整个协议的唯一主要目的。即便车位部分履行受阻，剩余物业费减免义务仍然可以继续履行。物业费减免补偿已经部分履行，且存在继续履行的条件，不发生整个协议法定解除权。购房人不能主张解除全部补偿协议；只能就开发商不能履行车位优惠这一项，主张开发商承担违约责任，赔偿车位优惠对应的可得利益损失，或者变更、解除该单项义务。故此，判项为：协议继续有效，剩余两次物业费减免继续履行；解除车位优惠条款，开发商赔偿车位优惠对应的违约损失。

笔者赞同第一种意见。

（张剑弼，云南张剑弼律师事务所

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文章来源参考：政府头条-车库被开发商抵押了违法吗，开发商的产权车位被抵押后可以出租出售吗

内容投稿：张航海

内容审核：刘娜娜律师

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