物业公司属于哪个部门管理，物业管理需要做哪些工作

买完房子之后，物业就成了绕不开的存在。几乎每个城市小区，多多少少都会积攒一些物业相关的矛盾。电梯坏了迟迟不修、公共收益去向不明、停车位分配扯皮、物业费交得不明不白，这些都是日常生活里高频出现的烦心事。

过去很多业主遇到问题，很容易陷入来回跑腿互相推诿的困境。找物业，物业表示很多问题不在自身权责范围；找社区居委会，居委会只有协调职能，没有直接执法权力；不少小区业委会组建困难，就算成立，也很难真正制衡物业服务企业。矛盾来回兜圈子，最后问题悬而未决，业主心里积攒怨气，物业和住户之间的隔阂越来越深，小事慢慢拖成难解的积怨。

针对这一类基层治理的老大难问题，中央社会工作部在国新办发布会明确释放信号，十五五时期会推进探索社区党组织领导之下，居委会、业委会、物业服务企业三方协同运行新模式，直面群众反映集中的物业服务各类现实问题。很多人看到消息之后，都觉得悬在心里的一块石头落了地。但也要客观认清现实，这套新模式更多是搭建协商共治的平台，并不是出台一刀切的硬性法规，不会一夜之间把所有小区的全部矛盾全部消除。想要真正改善小区居住环境，还需要机制落地、各方配合，一步一步推进。下面就把这套联动机制到底怎么运转，能解决哪些现实麻烦，哪些问题依旧需要走法定途径，掰开揉碎讲清楚。

一、长久以来，物业纠纷为什么总容易陷入死循环

小区矛盾看着是业主和物业两方的冲突，背后其实是多方权责没有捋顺。

第一，权责边界模糊，遇事互相踢皮球。

一件小区里的糟心事，有可能牵扯开发商、物业、社区、住建多个主体。楼顶漏水，有可能是房屋建设遗留质量问题，也有可能是物业维护不到位。业主分不清到底该找谁。物业把锅甩给开发商，社区只能从中传话，没有处置权限，住建部门又很难直接介入小区日常琐事，最后普通业主维权成本很高，耗时间耗精力，很多人最后只能选择不了了之。

第二，业主自治力量参差不齐。

现实当中，不少小区业委会组建难度大。部分业主没有时间参与小区公共事务，参与度低；部分业委会成员缺乏专业知识；还有少数案例中，业委会和物业立场绑定，没有真正站在全体业主角度办事。缺少能够代表住户说话的主体，单个业主面对物业公司，天然处于弱势地位。

第三，部分物业服务企业重收费、轻服务。

缴纳物业费是业主的义务，对应的，物业需要按照合同提供保洁、安保、设施维护等服务。现实里一部分物业把重点放在催缴物业费，合同约定的服务标准打折扣。公共区域广告、车位出租带来的公共收益，账目不公开，业主想要查账阻力重重。当业主对服务不满意，拒交物业费之后，又会引发新的矛盾，形成恶性循环。

第四，矛盾缺少就近化解的出口。

过去很多小区，没有常态化议事渠道。只有矛盾闹大之后，才会有人出面调解。邻里、停车、维修这类细碎的日常纠纷，没有固定场合坐下来沟通，小矛盾不断积累，最后激化。很多人要么忍气吞声，要么只能选择投诉、打官司，时间成本太高。

三方联动模式，瞄准的就是上面这些治理堵点，核心思路不是简单处罚某一方，而是搭建常态化沟通平台，把各方拉到一张桌子上面谈，尽量把矛盾化解在小区内部。

二、三方联动模式，到底指哪三方，各自干什么

很多人看到新闻，会误以为中央社会工作部会直接接管各个小区物业，这里需要厘清一个关键事实：中央社会工作部不属于物业行业的执法主管部门，不会直接接管小区物业，也没有直接处罚物业公司的权限。住建部门依旧承担物业行业监管、物业企业管理、维修资金监管等行业主管职责。

中央社会工作部主要负责统筹党建引领基层治理，推动建立起社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方协同的运行机制，由社区党组织牵头统筹全局，搭建协商议事的平台，把三方力量整合起来，各司其职开展工作。

• 居委会：作为基层群众自治组织，负责居中协调，收集居民诉求，组织议事会议，监督整个议事流程公平公正，不偏向任意一方。

• 业委会：代表全体业主的共同利益，收集住户意见，监督物业公司按照物业服务合同履职，跟进公共收益公示、小区重大事项表决，反馈业主合理诉求。

• 物业服务企业：对照物业服务合同落实各项服务，参加联席会议，回应业主提出的问题，对于合理诉求落实整改，如实公示收支账目。

简单来说，就是以后小区的重大问题，不再是业主单独和物业一对一拉扯。社区党组织牵头，三方定期坐在一起开联席会议，停车管理、公共收益、设施维修、物业费争议，都可以拿到台面上商议，形成解决方案，并且跟进后续整改落实，做到诉求有人接收，问题有人跟进，结果能够反馈给居民。

国内不少地方已经先行试点这套机制。部分地区建立起县、街道、社区三级物业纠纷调解网络，社区设置调解联络点，街道设立调解工作室。推行民情清单闭环处理，群众反映的问题登记造册，明确整改时限，处理完成之后，还要征集居民的评价，尽量做到小事不出社区，就地化解矛盾纠纷。还有部分城市推出物业信用红黑榜，把居民满意度、投诉处理情况纳入企业信用记录，对服务差的企业进行约束，倒逼物业服务提质升级。

三、哪些问题，通过三方联动可以有效改善

这套机制侧重前端化解矛盾，对于小区大量日常琐事，能够起到明显改善作用。

1、日常服务类纠纷，沟通渠道更加通畅

楼道杂物清理、绿化养护、小区保洁、安保值守、电梯日常维保、停车秩序管理这类日常问题，以往业主反馈之后容易石沉大海。依托联席会议，业主的诉求可以通过业委会、居委会正式提交，物业需要现场回应，给出整改时间，社区负责跟进督办，减少投诉之后没有回音的情况。

2、公共收益不透明的问题得到监督

小区广告、地面车位出租产生的公共收益，是很多小区矛盾的导火索。三方联动机制之下，可以推动物业定期公示收支明细，业委会代表业主进行核对，社区进行监督，公共收益如何使用，不再是一笔糊涂账，保障全体业主的知情权和监督权。

3、化解物业费矛盾，分清双方责任

物业费矛盾非常普遍。部分业主因为服务不到位拒绝缴费，物业以此缩减服务，矛盾持续升级。三方议事可以对照物业服务合同，区分清楚哪些属于物业责任，哪些不属于物业管辖范围。服务不达标的地方督促物业整改；同时也会引导业主，不能以无关理由拒绝缴纳物业费，引导双方都依照合同履行自身义务，避免矛盾持续激化。

4、补齐业委会建设的短板

很多小区矛盾根源在于没有业委会，业主没有统一的发声渠道。新模式会推动、指导符合条件的小区规范组建业委会，完善议事规则，让业主群体拥有合法的代表主体，改变单个业主维权势单力薄的处境。

四、要理性看待：这几类问题，联动调解并不能直接解决

也要客观认清，三方协商调解不是万能钥匙，不是所有物业难题，靠开会商议就可以全部解决。有一部分深层次问题，需要依靠行业主管部门监管、法律诉讼等渠道处理，不能指望协商机制直接搞定一切。

第一，涉及违法违规行为，需要移交执法部门处置。

如果物业公司存在侵占公共收益、恶意卷款跑路、暴力催收物业费、拒不撤出到期服务的小区，这类已经触碰法规的行为。三方联席会议只能做线索移交，由住建、市场监管、司法等职能部门依法开展调查处置，调解本身没有处罚的权力。

第二，历史遗留的房屋质量问题。

房子墙体开裂、渗水，如果属于开发商建房阶段留下的质量缺陷，责任主体是开发商，不属于物业服务范畴。这类问题，三方平台可以帮忙协调对接，但不能代替开发商承担维修责任，需要按照购房合同、质保相关规定去维权。

第三，调解之后依旧无法达成一致的纠纷。

协商调解建立在各方愿意沟通的基础之上。如果经过多方调解，业主和物业依旧各执一词，无法达成共识，就不能无限度调解。这种情况，还是要走投诉举报、人民调解、法院诉讼这些法定途径维护权益。

也就是说，三方联动是新增的矛盾化解渠道，用来把大量细碎矛盾消化在萌芽阶段，但它不会替代法律、行政监管这些既有维权手段。

五、普通业主，后续遇到物业纠纷，实际可以怎么做

政策机制落地，还需要各个地方逐步推进落地，不同城市、不同小区推进进度会存在差异。普通住户可以理清维权的正确步骤，少走弯路。

首先，优先留存证据。物业合同、缴费凭证、照片视频记录、沟通聊天记录，全部妥善保存，不管是协商还是后续维权，证据都是最关键的依据。

其次，优先走小区内部协商渠道。小区已经成立业委会的，可以把诉求提交业委会，由业委会正式和物业对接。小区有三方联席会议机制，可以通过居委会把问题提交议事会议，参与议事沟通。

如果内部协商没有效果，就向属地街道办、住建物业主管部门提交投诉，提交事实和相关证据，由主管部门开展监管处置。

当调解、投诉都没办法解决分歧，涉及金额较大，矛盾难以调和，就可以通过人民调解或者向法院提起诉讼，依靠法律维护自身合法权益。

同时业主自身也要清楚，享受物业服务的同时，缴纳物业费是合同约定的义务，不能随意拒缴物业费。服务不达标可以收集证据维权，拒缴物业费并不是最优解法，很容易让自己陷入被动的法律风险当中。

六、小区治理，从来不是单方面的事情

很多人会把小区所有的不如意全部归罪于物业。但一个小区想要宜居，是多方共同努力的结果。物业要按合同做好服务；业委会要公平代表全体业主，规范履职；居委会做好统筹协调；业主也要遵守小区规约，积极参与公共事务。

三方联动新模式，最大的价值，是打破过去各方各管一摊、遇事互相推诿的旧局面，搭建起常态化沟通的桥梁。但再好的制度，也需要地方落实到位，需要每一方都恪守自身职责，才能够真正发挥效果。各地推进速度不一样，老小区、新小区现实条件各不相同，很难做到一步到位全部改观，需要给基层治理留出落地推进的时间。

物业矛盾是城市基层治理一块难啃的硬骨头，它牵扯法律、合同、利益分配，不是靠一项机制就可以瞬间全部根除。不过国家层面把物业服务纠纷纳入基层治理重点，意味着今后业主维权，会多一个正规的沟通渠道，不再只有投诉和打官司两条路。

小区是所有人共同生活的家园，三方联动机制落地之后，你觉得小区治理最大的难点会在哪里？你所在的小区，目前最亟待解决的物业问题是什么？欢迎在评论区留下你的看法，也欢迎转发分享给身边有需要的人。

免责声明：本文内容基于公开发布会及官方公开资料整理，仅供科普参考，不构成法律维权指导，各地政策落地进度存在差异，具体以当地职能部门实际执行情况为准。

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文章来源参考：政府头条-物业包括哪些服务项目，物业管理公司

内容投稿：魏涵晓

内容审核：杜晓青律师

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